Анализ рынка недвижимости стран Азии

Можно выделить две большие группы стран. Туристические и те, которые менее направлены на привлечение туристов. В туристических странах наблюдается большая разница в качестве жилья. Около прибрежной линии (или в историческом центре города) в основном построены апартаменты для сдачи в аренду, то есть все выполнено так,чтобы привлекать иностранных граждан для отдыха. Если же немного отходить от туристического центра, то можно наблюдать все большее ухудшение качества недвижимости (материалы постройки зданий дешевле, интерьер квартир отличается минимализмом).

Также следует отдельно выделить те государства, которые были подвержены военным действиям в последние годы. Покупка недвижимости в них не имеет смысла, так как, во-первых, ее почти нет, во-вторых, наблюдается нестабильная экономическая и политическая обстановка. С другой стороны, цены на землю довольно низкие, что может стать плюсом в перспективе. Несмотря на то, что такие страны, как Сирия,Пакистан и Афганистан не имеют на данный момент привлекать большое количество туристов, в этих странах имеется жилье, которое могло бы стать прибыльным вложением.

Есть еще одна группа стран – со стабильно развивающейся экономикой, развитой экологией и т.д. В них ВВП на душу населения заметно выше, чем в остальных странах Азии. Следовательно, цены на квартиры в таких государствах заметно выше, чем в остальных, так как здесь уже выделен акцент на то, что люди приобретают недвижимость не для сдачи в аренду, а для собственного проживания.

В каждой стране имеется ряд законов, предназначенных именно для иностранцев, которые хотят приобрести квартиры. В одних государствах поощряется вложение инвестиций, в других же, наоборот, вводятся дополнительные налоги и ограничения.

Сравнение с Россией.

Конечно, квартиры в Центральной Азии более понятны гражданам России, так как они очень похожи на те, в которых они проживают в силу истории СССР – схожая планировка, отделка, интерьер и т.д. Однако такое жилье намного дешевле того, которое было построено уже в постсоветское время. Например, в настоящее время в Казахстане квартиры стоят дороже российских. Однако это средние показатели, и на разницу в ценах сегодня влияют многие факторы (курс валюты, экономика страны, благосостояние граждан и т.д.)

Соотношение цены недвижимости к доходу граждан в анализе Organization for Economic Co-operation and Development указывает на то, что цены на недвижимость выросли быстрее, чем доходы граждан во многих странах мира.

Поскольку преуспевающие города привлекут большое количество жителей, цена за квадратный метр недвижимости высокого класса продолжит расти. Жилье станет менее доступным, большое количество людей будет жить в маленьких апартаментах. Застройщикам придется эффективнее использовать ограниченное пространство. 

В итоге следует обращать внимание на прошлое данной страны, на ее правительство и его политику, так как в перспективе многие страны, которые на данный момент являются развивающимися, могут принести большую прибыль при приобретении квартиры сегодня. И наоборот – страны, в которых активно ведется строительство могут стать слишком перенаселенными, и предложение жилья (сейчас дорогое) может стать намного дешевле, так как спрос постепенно будет падать.

Анализ показателей.

Все расчеты проводятся в STATA.14.

Наблюдений недостаточно для полноценного анализа, но корреляция все может быть выявлена.

Опустим предположения о гетероскедастичности ошибок и мультиколлинеарности. Коэффициент const оказывается незначимым.

Переменные:

А = ВВП на душу населения;

В = плотность населения;

С = годовой доход 1 человека.

Так как все показатели взяты за 2018 год, то проблем автокорреляции не выявлено. (Исключены показатели за другие года и нулевые значения).

Изучим, как связаны средний ВВП (на душу населения) и плотность населения.

Видим положительную зависимость между ВВП и плотностью населения. При увеличении плотности на 1 чел/кв.м. ВВП увеличивается на 0,08 пунктов.

Это говорит о том, что при увеличении населения растет и выпуск страны.

Относительно нашего анализа можно сделать вывод о том, что в странах, в которых растет плотность населения, будут расти и цены, а так же инфляция ( согласно кривой Филлипса).

Данный факт нужно учитывать при желании приобрести квартиру на продолжительный срок, а затем продать с целью получить максимальную выгоду.

Оценим зависимость ВВП и годового дохода.

Как можно заметить, связь не сильная положительная, а также коэффициент оказывается незначимым. Значит, имеются пропущенные переменные.

Это логично, так как на годовой доход человека влияет большое количество индивидуальных факторов. Однако все равно есть смысл предположить то, что при увеличении ВВП растут и доходы населения.

Данный вывод потребуется при дальнейшем анализе.

Из первых двух пунктов следует вывод: при росте ВВП цены на квартиры растут быстрее, чем доходы граждан (в силу фактора инфляции). Следовательно, людям с каждым годом требуется все больше лет, чтобы приобрести недвижимость. В таблице представлено количество лет, которое придется потратить, чтобы заработать достаточное количество денег для покупки квартиры. (При учете того, что в семье работает 2 человека и весь доход откладывают на покупку. Но так как последнее обстоятельство нереально, то лет потребуется больше).

Важным также является показатель доступности жилья. В развитых странах он намного выше, чем в развивающихся.

Все перечисленное следует оценивать при выборе страны для покупки недвижимости. По-моему мнению не следует исходить из логики: «Где квартиры дороже, туда и выгоднее вкладывать». Во-первых, продажа квартиры планируется не в ближайшие годы, поэтому нужно смотреть на тренд развития стран и учитывать то, что экономика имеет свойство перегреваться, что в будущем дает риск потерять все вложенные средства. Во-вторых, особенности населения влияют на то, как быстро и дорого можно будет продать имущество. С одной стороны, в странах с растущим ВВП растут и доходы среднего класса. С другой стороны, многие граждане тех стран, в которых недавно были военные действия, имеют проблемы с доходами, несмотря на постепенный рост ВВП.

Список литературы

Основная литература:

  1. Charles I. Jones. Macroeconomics (Third Edition) Third Edition.  Stanford University, Graduate School of Business W. W. NORTON & COMPANY. NEW YORK LONDON. 2014.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *