Государственное регулирование рынка недвижимости. Применение ограничительных мер в России.

Жилищная проблема была и остаётся одной из самых острых и злободневных социальных проблем, требующих незамедлительного решения. Полагаясь только на инструменты рынка, преодолеть этот кризис – невозможно, поэтому включение государства в качестве «регулятора» в функционирование рынка недвижимости вполне оправданно и необходимо.

Итак, государственное регулирование рынка недвижимости – это воздействие государства в лице уполномоченных государственных органов на экономические объекты, субъекты и процессы с целью формирования целостной и непротиворечивой нормативной базы рынка недвижимости и создания условий работы, удовлетворяющих интересам субъектов данного рынка. Методы или инструменты государственной политики в жилищной сфере могут быть охарактеризованы как постановка задач и выбор стратегии развития, прогнозирование, планирование и проектирование, учёт и оценка, налогообложение. В Российской Федерации регулирование осуществляется на всех ветвях государственной власти, а также на трех уровнях управления: муниципальном, региональном и федеральном.

Методы государственного регулирования классифицируют по-разному: например, различают экономические и административные. С помощью первой группы методов государство воздействует на совокупность экономических отношений по средствам: системы налогообложения имущества, реализации государственных целевых программ, дисконтной политики Центрального банка и др. Административные методы или непосредственное вмешательство основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Это создание нормативной базы (законы, постановления, инструкции) и инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним, лицензирование профессиональной деятельности).

 По другой классификации выделяют ограничительные и стимулирующие меры. Остановимся более подробно на ограничительных мерах, предпринимаемых с целью «охлаждения» рынка недвижимости:

  • макропруденциальная политика государства в лице Центробанка (ужесточение условий по ипотеке)
  • антиспекулятивные налоги, представляющие собой, к примеру, налоги на пустующую недвижимость, или повышение гербовых сборов, или повышение налогов на покупку или перепродажу
  • ограничения на покупку: запрет покупать второй и третий объекты недвижимости, запрет на покупку иностранцами
  • сложные бюрократические процедуры для получения разрешения на строительство
  • ограничение роста цен и ставок
  • ограничение комиссий брокеров
  • жесткое лицензирование профессиональной деятельности застройщиков агентов недвижимости

Как упоминалось выше, государство вводит ограничения для того, чтобы не допустить перегрева рынка. Стоит отметить, что в России ситуация на рынке недвижимости (за исключением лишь отдельных регионов) – стабильная: отсутствуют какие-либо экономические пузыри и признаки перегрева экономики, как видно из следующей таблицы: в 2018 году цены на квартиры колеблются на одном уровне – 60000 рублей, если и происходили изменения, то это за счёт корректировок на инфляцию.

Таблица 1. Динамика цен и уровня инфляции,2018 год
ДатаСредняя цена за кв. м.,руб. Месячный уровень инфляции,%
январь 620440,31
февраль
620770,21
март617440,29
апрель609370,38
май609040,38
июнь617320,49
июль619090,27
август685540,01
сентябрь 606230,16
октябрь616990,35

Однако, несмотря на стабильное состояние современного российского рынка недвижимости, государство продолжает применять ограничительные меры по следующим причинам: во-первых, чтобы не допустить «брюсселизации» исторических центров и возможного чрезмерного роста предложения недвижимости (ограничить градостроительную деятельность); во-вторых, чтобы снизить вероятность раздувания «ипотечного» пузыря.

Ограничение на ведение градостроительной деятельности

В целом, сущность данных мер заключается в том, что государство занимается планированием объемов строительства. Исходя из демографической ситуации задается планка — сколько объектов нужно возвести за год и строительные компании, распределяя заказы между собой, на основе этого ведут градостроительную деятельность.

 Так, например, в  столице России утверждают региональные нормы градостроительного проектирования (далее, РНГП) жилых территорий до конца 2018 года.В соответствии с Градостроительным кодексом РФ РНГП Москвы устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов. Более того, данные показатели позволят регулировать высотность и плотность застройки. Так, например, согласно РГНП, микрорайон, не может быть с радиусом больше 500 метров, квартал – более 300 метров.

Более того, в Российской Федерации существуют ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных и защитных зонах, а также в поселениях с особым регулированием (в частности, Москва и Санкт-Петербург). Данные ограничения устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством и прописаны в Градостроительном Кодексе Российской Федерации, региональных нормативно-правовых актах (в документах территориального планирования, генеральных планах, в правилах землепользования и застройки). Самым распространенным и известным примером может служить ограничения на застройку исторического центра Санкт-Петербурга, где в законе “О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон” прописаны ограничения по высоте зданий, а именно высота уличных фасадов в историческом центре города не должна превышать карниза Зимнего дворца , то есть 23.5 метра. В глубине же кварталов высота должна быть не выше 28-40 метров и только по положительному заключению историко-культурной экспертизы.

Вышеописанные методы применяются в Санкт-Петербурге для того, чтобы не допустить так называемой «брюсселизации» – процесс в градостроительстве, при котором происходит неконтролируемый массовый снос исторической застройки, замещаемой зданиями.

Макропруденциальная политика

Макропруденциальная политика — это политика, осуществляемая государством в лице Центробанка, призванная снизить системный риск в финансовом секторе в целом, либо в его отдельных сегментах. Данная политика снижает риск образования пузыря путём накладывания ограничений на выдачу кредитов или ужесточение условий по ипотеке.

Так, например, известно, что в последние годы валютная ипотека в России характеризовалась высоким уровнем риска – просроченная задолженность по данному типу кредитов на первое марта 2017 г. составляла 34% от общего объема задолженности (по рублевой ипотеке – 1,1%). Для ограничения предложения ипотечных кредитов в иностранной валюте с 1 апреля 2015 г. были введены повышенные коэффициенты риска, рассчитываемые как отношение величины возможных потерь к ожидаемой прибыли, на данный тип кредитов в размере 300% . Данная мера стала весьма эффективной – на протяжении 2015–2016 гг. наблюдался рост доли ипотечных кредитов, предоставленных в рублях.

Одним из инструментов макропруденциальной политики является применение различных коэффициентов оценки кредитного риска, в частности, LTV (loan-to-value ratio) или коэффициент ипотечной задолженности. Данный норматив показывает предельный размер ссуды, которую может выдать заемщику кредитная организация исходя из стоимости предоставляемого им обеспечения. Также он предполагает, сколько составит первоначальный взнос. Например, если норматив равен 70%, то сумма первоначального взноса по кредиту составит 30%. Высокое значение коэффициента ипотечной задолженности говорит о высоком риске и, поэтому, если ипотека будет одобрена, то процентная ставка по кредиту для заемщика будет больше.

Например, заемщик намеревается занять 85000$, чтобы купить дом за 100000$. Коэффициент LTV в этом случае составит 85%. Так как в банковской практике существует требование, чтобы коэффициент для ипотек не превышал 75 %, то получение кредита для этого заемщика может оказаться весьма затруднительным.

 Центробанк начал активно использовать данный инструмент в 2018 году, так как в России наблюдается тревожная ситуация в сфере ипотечного кредитования, а именно быстрый темп роста ипотеки. Например,по данным ЦБ ниже мы можем увидеть, что объем выданных ипотечных кредитов на Санкт-Петербургском рынке недвижимости в 2018 году на 60% больше, чем в 2017 году.

Более того, глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что сейчас 44% всех кредитов, которые берут россияне, приходятся на ипотеку. В связи с этим, Центробанк опасается формирования “ипотечного” пузыря.

 В качестве решения данной проблемы, Центробанк планирует воспользоваться следующими ограничительными мерами: ужесточить требования к ипотеке с низким первоначальным взносом (путем ограничения LTV и, соответственно, увеличения первоначального взноса), причем «низким» считается первоначальный взнос ниже 20%, для таких кредитов с 1 января 2019 года вводятся повышенные коэффициенты риска 150% вместо 200%. Для сравнения: в декабре 2017 года размер первоначального взноса, минимально требуемый от заемщика, составлял во многих банках 15% (т.е. показатель LTV= 85%).Стоимость квартиры, таким образом, на 85% оплачивается деньгами банка, а на 15% личными накоплениями заемщика, составляющими первоначальный взнос за квартиру. Теперь же первоначальный взнос составит 20%.Некоторые банки не скрывают, что из-за поправок ЦБ им придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов – с большей долей кредита в стоимости имущества.


Список источников

  1. Государственное регулирование рынка недвижимости. Учебное пособие. Москва.ГУЗ.2016
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. Статья 29.2.
  3. Комфортный город . Нормы и правила.
  4. Лебедева, О. И. (2012). Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике. Управление экономическими системами: электронный научный журнал
  5. Пашкевич, А. (2017). Инструменты макропруденциальной политики: европейский опыт, перспективы для Беларуси. Банк. вестн, (5), 3-10.
  6. Стратегия развития жилищной сферы Рос. Федерации на период до 2025 года // Минстрой России – 2016.
  7. URL:https://www.realty.ria.ru/news_house/20170622/408689278.html
  8. URL:https://www.rosrealt.ru
  9. URL:https://www.statbureau.org/ru/russia/inflation

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *