Государственное регулирование рынка недвижимости. Применение стимулирующих и ограничительных мер на примере России и зарубежных стран

Введение

Рынок недвижимости является неотъемлемой частью экономики любой страны. Покупка, аренда и продажа жилых или коммерческих помещений; юридические отношения между застройщиком и покупателем, арендодателем и арендатором; подписание контрактов и договоров; получение лицензий и разрешений – это структурные элементы, которые в зависимости от сложившихся условий на рынке недвижимого имущества ограничивают и расширяют спрос и предложение, что в конечном итоге должно привезти к состоянию равновесия. Однако полагаться на рыночные саморегуляторы – не самая лучшая альтернатива, так как присутствует высокая вероятность использования спекулятивных методов для улучшения своего собственного благосостояния. Например, застройщики могут поднимать ценовую характеристику объектов, увеличивая предложение и уменьшая при этом спрос. Или конкурентоспособность, под влиянием внешних факторов, постепенно перерастает в монополизм двух-трёх крупных строительных компаний. Такие действия экономических акторов негативно сказываются на эффективности и доходности рынка недвижимости, желание граждан покупать и арендовать объекты уменьшается. Возникает кризисная ситуация, разрешить которую способно только государство и его рыночные механизмы хозяйственного управления – стимулы и ограничения. При этом здесь следует учитывать специфику каждой страны, а точнее – политический режим, на основе которого строятся социальная, экономическая и политическая программы. Эти факты и приводят нас к постановке исследовательского вопроса – влияет ли политический режим на применяемые государством методы по регулированию рынком недвижимости?

Таким образом, в данной статье рассматриваются функции, которые выполняются государством для регулирования рынка недвижимости – стимулирующие и ограничительные механизмы воздействия. Анализ будет проведен на примерах экономической политики демократических и авторитарных стран, политический режим которых влияет на выбор той или иной рыночной меры управления. 
В начале работы описываются основные теоретические аспекты государственного регулирования; в дальнейшем эти методы рассматриваются сквозь призму формы управления, в результате чего формулируются гипотезы исследовательской статьи. Кроме того, будет представлена таблица оценивания регулирования каждого государства. Эмпирическая часть состоит из анализа экономической политики шести стран, который приведет нас к опровержению или подтверждению выведенных заранее предположений. Также будут исследованы возможные сходства и различия в государственном регулировании отдельно взятого блока стран (демократического или авторитарного), что поможет составить полноценную картину использование стимулирующих и ограничительных мер рыночного управления на практике.

Теоретическая часть

Роль государства на рынке недвижимости

Для полноценного понимания того, каким образом должны взаимодействовать между собой государство и рынок недвижимости, следует рассмотреть основные теоретические концепции, связанные с методами и целями такого регулирования. В целом, рынок недвижимости является экономической единицей, которая имеет две системы управления, стремящиеся к равновесию между собой. Во-первых, это рыночные саморегуляторы – независимые переменные, влияющие на ценовое значение объектов и кооперирующие друг с другом для поддержания эффективности и доходности рынка. Это спрос, чье увеличение приводит к быстрым темпам роста цен; предложение, которое оказывает своё воздействие, например, при профиците недвижимого имущества (при этом цены существенно падают) или их дефиците (увеличение рыночной стоимости; и конкуренция, чьё существование не дает возможности застройщикам поднимать стоимость на недвижимость (так как, в ином случае, спрос на объекты резко спадет). Однако нарушение работы хотя бы одной переменных и неспособность оставшихся исправить возникшие «неполадки» системы приводят к сдвигу рынка от состояния равновесия. В этом случае к регулированию рынка недвижимости подключается государство, цель которого заключается в применении законных мер по исправлению кризисной обстановки и возвращению экономической стабильности в стране.[1]  

В первую очередь, государство выступает в роли гаранта, создающего и поддерживающего законодательные аспекты управления рынком жилой и коммерческой недвижимости, что подчеркивает его правовую функцию. Происходят согласование и подписание свода законов и нормативных актов, в которых определяются: права и обязанности продавцов и покупателей, размер налогообложения на ту или иную недвижимость (земля или квартира); лимит увеличения цены на недвижимость; роль государственных акторов в решении спорных вопросов, касающихся объекта купли-продажи; место государства и его способность внедрятся в систему рынка недвижимости, оказывая влияние на его состояние.[2] Такими действиями государство может усиливать контроль, ограничивая застройщикам и инвесторам возможность получения разрешения на строительство объектов, для регулирования земельных площадей, которые могут быть использованы  для строительства. Однако в то же время власти могут и ослаблять такое «тотальное» управление при резком падении или повышении цен.[3]

Также государство может беспрепятственно проводить экономическое регулирование, используя льготы, налогообложение (увеличение при охлаждении рынка и уменьшение при нагревании), налоговые стимулы, изменения ипотечных расходов, которые влияют ценовую расстановку сил на рынке, доходность и ликвидность недвижимого имущества, уменьшают вероятность применения спекулятивных методов при продаже недвижимости и оказывают воздействие на спрос и предложение.[4] При этом власти должны правильно использовать данные стимулирующие и ограничивающие меры, так как чрезмерное использование того или иного механизма может привести к стабилизации системы в краткосрочной перспективе и к кризису рынка недвижимости в долгосрочном периоде.

Еще одной функцией государства является его возможность регулировать рынок за счет инфраструктурного обеспечения, объединяющее в себе экономическую и правовую составляющие. Выдача лицензий, проведение регистрации прав на владение объектом недвижимости, судебное регулирование находятся под контролем государственных властей, что необходимо для эффективного потребления и использования недвижимого имущества.[5] Здесь особую роль занимает расчет объёмов строительства, который напрямую связан с демографической составляющей страны – при увеличении количества населения, необходимо срочный рост темпов строительства нового жилья.[6]

Таким образом, проанализировав основные функции государства на рынке недвижимости, следует разделить изученные меры управления на две группы. Во-первых, это стимулирующие факторы, которые повышают спрос у населения и предложение жилья, увеличивают платежеспособность населения и расширяют права застройщикам и инвесторам. К ним относятся уменьшение налоговых ставок на покупку недвижимости, упрощение процедуры получения разрешения на покупку земли для строительства, улучшение ипотечного кредитования (снижение или полная отмена ставки), привлечение инвестиционных проектов. Государство внедряет компенсационных и социальные льготы для поддержки семей и пенсионеров, помощи в трудоустройстве и подъема интереса к модернизации жилищных условий.[7]

Во-вторых, это ограничивающая политика, которая включает в себя определение ценового лимита на продажу недвижимости, увеличение ипотечных и налоговых ставок, уменьшающие спрос на объекты со стороны населения, понижение вероятности того, что каждый застройщик сможет беспрепятственно получить разрешение на землю.[8] Кроме того, возникновение демографических проблем, связанных с резким увеличением количества населения в стране, приводит к нехватке жилья и политики нормирования недвижимости. Создается список ожидания, который ограничивает количество людей, имеющих возможность получить разрешение на покупку объекта; используется вся пустующая недвижимость в коммерческих или жилых целях; регламентируется максимальный размер жилой площади на человека; лимитируется мобильность на переезд.[9]

Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что использование стимулирующих и ограничивающих механизмов зависит от состояния рыночных саморегуляторов, уровень кооперации которых сильно сказывается на состоянии экономики страны. Поэтому каждому государству необходимо правильно просчитывать экономические программы и планы, чтобы избежать кризисных ситуация на рынке недвижимости.

Пересечение рынка недвижимости и политического режима страны

Переходя от теории к практике, стоит отметить, что использование тех или иных государственных механизмов рынка недвижимости разниться от одной страны к другой. Причиной этому служат разное распределение полномочий между законодательной, исполнительной и судебной властями (в рамках которых и происходит имплементация правовых и нормативных мер); разные институциональные системы регулирования; разные средства осуществления политического, экономического или социального решения. Такие различия, прежде всего, связаны с политическим режимом каждой страны, который может определять, каким образом происходит регулировании рынка недвижимости со стороны государства.

Согласно мнению исследователей, демократический режим позволяет гражданам получить большой спектр прав и свобод, благодаря чему люди используют их инвестиционные возможности в покупке и продаже объектов недвижимости. При этом государство активно стимулирует такую деятельность, повышая спрос на жилье и увеличивая доходность рынка.[10] Правовая база создается и всецело поддерживается правительством, она становится гарантом стабильности с небольшой вероятностью возникновения кризисных ситуаций на рынке недвижимости.[11] Изменение прав застройщиков, инвесторов и покупателей может поставить под угрозу политическую составляющую страны – граждане могут разочароваться в главах своего государства, которые ставят свои интересы превыше потребностей населения.[12] Также демократия предлагает своим граждан льготы на приобретения жилья, поддерживая равенство и свободы каждого.[13]

Авторитарные режимы имеют свойство ограничивать инвестирования из внешних источников, находящих за пределами страны, так и внутренних. Рынок полностью контролируется государством, и законодательно-нормативная база лишь подтверждает о наличие прав на такое «тотальное» регулирование. В то же время авторитарные страны склонны к политической, экономической и социальной нестабильности, что повышает вероятность развития неэффективного рынка, но, к сожалению, укрепляет использование ограничивающих мер управления.[14] Объекты инвестиционной базы выбираются властями, тем самым, увеличивая роль государственного сектора на рынке недвижимости. Кроме того, в таких странах возможно присутствие нормирования жилья и достаточно низкий спрос на покупку недвижимости.[15]

На основе изученных выше данных были сформулированы следующие гипотезы о взаимодействии государственного регулирования и рынка недвижимости:

  1. Странам-демократиям свойственно использовать стимулирующие методы управления рынком при минимальном применении ограничивающих мер;
  2. Страны-автократии предпочитают ограничивающие меры стимулам, расширяя роль государственного сектора на рынке недвижимости.

Стоит отметить, что на данный момент в мировом сообществе не существует чистых демократий и автократий. Во второй половине двадцатого проходила глобальная демократизация многих стран мира, в результате которой получил свое развитие такой феномен, как «гибридный режим». Большинство государств изменили структуру политического управления, одновременно комбинируя черты автократического и демократического режима., что существенно сказывается на проведении политики в сфере рынка недвижимости.[16] Этот факт может существенно повлиять на результаты проведенного исследования, так как отсутствие стран с чисто определяемым государственным управлением не даст возможность провести анализ, основанный на теоретических концепциях.

Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, для подтверждения или опровержения гипотез было отобрано шесть стран, две из которых являются гибридными демократиями (Россия, Франция) и одна полноценная (США) [17]; две гибридных автократий (Куба, Египет) и одна тоталитарная (Северная Корея)[18]. Комбинация чистых и гибридных режимов позволит выявить сходства и различия в рамках демократий или автократий и поможет точно узнать, есть ли связь между государственным регулированием и политическим режимом. Выбор был осуществлен рандомно, с целью полноценного анализа разных стран, независимо от социальной и экономической конъюктуры и определенной привязке к территориальному расположению.

Рейтинг оценивания 

Основываясь на теоретических данных, описанных выше, была составлена оптимальная модель-таблица, включающая в себя только те стимулы и ограничения, которые позволят рынку недвижимости работать в эффективном режиме (Таблица 1. Обязательные стимулы и ограничения рынка недвижимости). Государство должно иметь четкую законодательно-правовую базу, оказывающую прямое воздействия на застройщиков, инвесторов и покупателей путем регламентации их основных прав, свобод и обязанностей (каждый может свободно владеть, продавать или обменивать свою недвижимую собственность). Такой контроль идет на пользу потребителю и основывается на его потребностях и интересах. Со стороны властей должна идти поддержка инвестиционных потребностей как национальных, так и заграничных проектов, что позитивно скажется на рыночные спрос и предложение и ограничивает монополизацию строительный компаний. Как для покупателей, так и для продавцов могут быть введены налоговые вычеты и льготы, что стимулирует рынок недвижимости к повышению

Таблица 1. Обязательные стимулы и ограничения рынка недвижимости
 Стимулирующие механизмы Ограничительные меры
Законодательно определено частное право на собственность Обязательное налогообложение
Государственная поддержка инвестиционных проектов Скрининг при выдаче лицензий
Введение налоговых вычетов и льгот Контроль над выдачей разрешения на получение прав на строительство
Упрощенная процедура получения ВНЖ Обязательная регистрация недвижимости
Поддержка низших слоев населения  
Ипотечное кредитование

доходности. Этому также способствует упрощенная процедура выдачи разрешения на ВНЖ и развитая система ипотечного  кредитования. К тому же, государство должно заботиться о низких слоях населения, давая возможность получить жилье или любую другую недвижимость по социальным или экономическим льготам. 

 К ограничениям можно отнести обязательное налогообложение на недвижимость, повышающее государственный бюджет, который впоследствии будет направлен на улучшение рынка и проведение скрининга при выдаче лицензий профессиональной деятельности, что делает рынок недвижимости прозрачным и уменьшает риск возникновения кризиса. Кроме того, заботясь о благосостоянии народа (демографические проблемы, перегруженность городов), выдача разрешений на строительство тоже проходит под строгим государственным контролем, как и регистрация недвижимого объекта. При этом данные ограничительные меры должны быть в обязательном порядке представлены в государственной политики регулирования рынка недвижимости. 

Эмпирическая часть

Демократический режим в США

Особое место на рынке недвижимости США занимает ипотечное кредитование, которое дает возможность менее обеспеченным гражданам приобретать объекты недвижимости. В целом, на всей территории страны ипотечная ставка держится на одном уровне (5%), что также сопровождается схожей правовой базой. Банковская система неразрывно связана с выдачей кредитов на недвижимость, и в стране правительство достаточно серьезно относится к государственному регулированию данной сферы. Выдача ипотеки проходит через федеральные агентства – Fannie Mae или Freddie Mac – при этом они ведут строгий бухгалтерский учет и надзор за действиями потребителями, чтобы искоренить все возможные попытки возникновения кризисной обстановки. Поэтому эти компании получают постоянное государственное инвестирование[19] в качестве стимула к строительству прозрачной системы рынка недвижимости – для получения сертификата или лицензий проводится жесткий скрининг граждан и организаций, чтобы определить платежеспособность просителя. Кроме того, должна быть получена обязательная страховка (которая должна быть больше или равна 75% стоимости объекта), а платежи заемщика составляют не более 28% от доходов домохозяйства.[20] Оцениванием недвижимости обязаны заниматься профессиональные «оценщики», которые смогли получить государственную лицензию на их род деятельности.[21] Такая система также позволяет построить стабильный рынок, основанный на добросовестных застройщиках, инвесторов и покупателей, не пользующиеся незаконными манипуляционными методами и техниками для увеличения выгоды и доходности.

 Процесс купли-продажи имеет многоступенчатую систему, начиная от открытия банковского счета, поиска риэлтора, оценки недвижимости и заканчивая подписанием договора.[22] Каждый этап находится под контролем государственных и муниципальных органов власти, что дает гарантию безопасности и честности в рамках совершения купли-продажи объекта.

Инвестиционный рынок также находит свое поощрение в лице государственных органов. Как местное законодательство, так и федеральные уставы и законы регламентируют о предоставление всех мер безопасности при имплементации той или иной проектной деятельности. Любой иностранный гражданин или организация имеет право на приобретение недвижимости, при этом бизнес-визу на проживание.[23] К тому же, в США развита система страхования инвестиций (1-5%),[24] что является стимулирующим механизмом регулирования и повышает спрос и предложение в пределах инвестиций.

К ограничивающим мерам относится выдача лицензий федеральными и местными органами власти на строительство объектов недвижимости, регулирование которого сильно влияет на рынок. Для нагревания рыночной обстановки спрос на лицензирование повышается, так как происходит ослабление процедуры получения этих сертификатов. Однако в иной ситуации государственная политика может действовать в другом ключе – повышенное внимание к каждому застройщику, которое сопровождается созданием нормированного списка.[25] Таким образом, власти пытаются регулировать спрос и предложение, ограничивая третьих лиц в использовании спекулятивных методов воздействия, которые могут привести к возникновению пузыря на рынке недвижимости, приводя США к экономической нестабильности.

В дополнении, наличие налоговых выплат также имеет место быть, однако учетом платежеспособности населения занимаются частные компании по причине отсутствия единой государственной налоговой системы.[26] Налог на недвижимость оплачивается два раза в год, и его среднее значение по США составляет 1,19%. Кроме того, во время передачи прав собственности продавец оплачивает налог на передачу прав собственности от 0,01% до 2%,  а покупатель расходует 1-2% от стоимости недвижимости на судебные пошлины и нотариальные услуги. Неуплата налогов карается большими штрафами, накладываемыми как на американцев, так и на иностранцев (которые также могут лишиться ВНЖ).[27]

Демократический режим в России

Начиная рассматривать рынок недвижимости России, стоит отметить, что деятельность по управлению институционально распределяется между органами власти и субъектами Российской федерации, при этом рыночные саморегуляторы находятся под контролем деятельности исполнительных лиц. Уклон идет на уменьшение любых издержек от проводимых политик и на поддержку конкурентноспособности. Государство выполняет законодательную функцию, которая проявляется в создании рыночных планов и концепции развития рынка недвижимости или в решении нормативных вопросов, связанных с недвижимостью, следит за распределением государственных и частных ресурсов, выступает гарантом стабильности и безопасности (надзор и скрининг организаций), предоставляет потребителям полную информацию о состоянии экономической системы страны.[28]

Как уже было сказано выше, функции государственного регулирования рынка недвижимости распределены между разными органами власти, которые представляют собой сложную иерархическую систему от высшего федерального центра до муниципальных образований. Главное место здесь занимают Федеральное Собрание (составление правовой базы управления рынком), Президент (законодательная функция и контроль за деятельностью ветвей власти), Правительство (проведение финансовой политики и создание программ эффективного развития рынка недвижимости и контроль за действием низших федеральных инстанций) и Банк (проведение денежно-финансовых операций и законодательное регулирование платежных отношений и имплементация антимонопольной политики на рынке недвижимости). В дальнейшем идут федеральные службы, агентства и министерства, которые выполняют надзорные функции, осуществляют нормативно-правовое регулирование и продумывают процедуры по получению разрешения на владение и управлению объектом недвижимости.[29] Таким образом, роли каждого государственного актора четко определены и строго регламентирован Конституцией РФ, что позволяет учитывать потребительские желания и интересы при разработке политики по владению и распоряжению недвижимыми объектами.

Стимулирующие и ограничительные механизмы также имеют место быть на территории Российской Федерации. Земля является бесценным ресурсом и полностью находится под охраной государственных органов власти, поэтому регистрация прав на владение имуществом сопровождается сложной процедурой – не каждый может свободно купить, продать или инвестировать на рынке недвижимости. Основная цель заключается в создании безопасной зоны имущественных прав и ограничение любых спекулятивных методов преступлений и правонарушений.[30] При этом при регистрации земли или объекта производится оплата государственной пошлины в размере 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций.[31] Кроме того, сам объект недвижимости должен быть занесен в Единый государственный реестр прав, где устанавливаются его физические характеристики. При этом никакая сделка или регистрация договоров по недвижимости не может быть совершена без этих регистраций.  Данная деятельность совершается Росреестром и региональными органами власти. В результате, надзор за работой органов властей стал гораздо эффективнее – уменьшилось количество ошибок при регистрации прав, граждане получили возможность напрямую связываться с Росреестром по любым проблемам и вопросам. [32]

Налогообложение также занимает важное место на рынке недвижимости – продавец и покупатель должны оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Однако для стимулирования рынка недвижимости в стране введены налоговые вычеты (льгота), которые вычитается из стоимости объекта (кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7, либо по договору о купли-продажи, если объект был куплен до 01.01.2016) до того, как оплачивается 13%-ный налог. При этом, если объект после его покупки находился во владении от 5 лет и больше (или от 3 лет и больше, если объект был получен после приватизации, дарения или наследства), то продавец освобождается от уплаты налога. Для покупателя существует имущественный налоговый вычет, в который входит сумма фактически понесенных расходов на покупку квартиры (максимальное значение – 2 000 000 рублей).[33]

Выдача ипотеки, в качестве стимулирующего механизма по отношению к покупателю, также возможна. Однако в этом случае на обязательной основе проводится оценка недвижимости, по которой определяется реальная цена объекта, с целью искоренить возможные спекулятивные стратегии потенциальных покупателей в приобретении имущества.[34] Кроме того, в 1991 году был принят закон о бесплатной приватизации жилья, который спустя десятилетия модернизировался в 2014 году после присоединения республики Крым и Севастополя к территории Российской Федерации.[35] Такой шаг был необходим, чтобы помочь новым гражданам «укорениться» в новой стране, тем самым, определив их права и свободы на использование недвижимого имущества.   

На данный момент в стране происходит расширение рынка недвижимость, которое приводит к новым законодательным проектам, касающихся регулирования взаимоотношений между застройщиками и покупателем. В 2017 году было введено ограничение, по которому застройщик становится официально зарегистрированным лицом только в случае отсутствия экономической судимости и начал разрабатывать план по «строительству» Единого Реестра застройщиков.[36] Это позволит государству также усилить контроль за рынком недвижимости путем уменьшения риска возникновения банкротства на рынке новостроек, так как в ином случае это может привезти к кризису во взаимоотношениях между застройщиком и потенциальным покупателем.  Также в некоторых регионах страны вступают в силу законы о помощи гражданам с большими финансовыми трудностями в приобретении жилья на основе договора социального найма (например, город Пенза); и законы «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов…» (например, город Пенза) для проведения законодательных мер по возникшим конфликтным ситуациям.[37]

Демократический режим во Франции

По мнению большинства экспертов, рынок недвижимости во Франции является одним из самых стабильных и благополучных (прямо пропорциональная связь с курсом евро) не только в Европе, но и в мире. Кроме того, здесь важную роль играет удачное местоположение страны по сравнению с другими государствами, что позитивно влияет на возможное инвестирование в объекты недвижимости данной страны. Это также связано с огромной туристической зоной, чье воздействие позитивно сказывается на рынке недвижимости, поднимая спрос на покупку и аренду объектов.

Государство предлагает большой ряд стимулирующих механизмов, которые применяются на практике. Во-первых, в стране существует такая налоговая льгота, как отмена оплаты регистрационного взноса при покупке первичного жилья, при этом вместо обязательных 7,5% (из них 4,9% – это подоходный налог) за нотариальные услуги при оформлении договора о купли-продажи выплачивается только 2,7%. Кроме того, в течение последующих двух лет после покупки инвестор имеет право не платить налог на недвижимость. Во-вторых, страна не накладывает ограничения на получение временного вида на жительство, которое при достаточном количестве ресурсов следует продлевать каждый год. Кроме того, еще одним достоинством и стимулом страны является добросовестная работа нотариуса, который гарантирует проверку документов «от и до» в целях избегания возможных конфликтных ситуаций.[38] Таким образом, Франция привлекает большие инвестиционные потоки на покупку, продажу или аренду объектов недвижимости, повышая спрос и предложения в стране и поддерживая финансовое благополучие государства. Это позитивно сказывается на экономике, не смотря на большие потоки мигрантов, которым также необходима жилищная помощь и государственная поддержка, и инвесторы в этом случае находятся в профите.

Не смотря на все стимулирующие механизмы в стране также преобладают достаточно серьезные ограничительные меры, выраженные в многоступенчатом налогообложении. Во-первых, при покупке объекта необходимо заплатить регистрационный взнос, который составляет 7% с НДС на вторичную недвижимость и 19,6% – на первичную.[39] Второй – это налог на недвижимость (Taxe Fonciere), который зависит от размера и местоположения объекта в стране. Второй – это налог на проживание (Taxe d’Habitation), который  применяется к тем, кто оплачивает услуги и обслуживание имущества, частично покрывающиеся мэрией. Третий – налог на роскошь (Impot Sur Fortune), накладываемый на недвижимость, чья стоимость превышает 1,3 млн евро (но расчет идет от 800 тыс евро) и проценты от 0,5% до 1,5%. И четвертый – налог на прибыль с перепродажи (LePlus-Value), который составляет разницу между первоначальной и вторичной стоимостью.[40] Кроме того, государство установило достаточно сложные законодательные меры при оформлении договора о купли-продажи. При покупке или продаже квартиры между собственником и покупателем происходит соглашение о 10%-ном залоге – при отказе со стороны покупателя покупатель получает залог.[41] Однако и в налогообложении есть дополнительные льготы (помимо освобождении от выплаты налогов, о котором говорилось выше) – при покупке объекта, который собирается сдаваться в последующие 9 лет, французы имеют право вычесть 18% цены из налога на доход за девятилетний период. Также существует ипотечная программа с нулевой ставкой для тех, кто впервые приобретает недвижимость на постоянную основу.[42]

Еще одной ограничительной мерой является достаточно сложный процесс получения разрешения на строительства недвижимого объекта. Этим занимаются региональные и административные органы власти, которые основывают свое решение на плане развития территорий (plan local d’urbanisme, PLU) – будущий объект не должен противоречить данному плану. Здесь особую роль занимает коэффициент занятости земель 30% (coefficient d’occupation des sols, COS), устанавливающий процент застройки по отношению к площади участка земли для перераспределения нагрузки на землю (почву) и борется с большой перегруженностью городов.[43] Однако при уменьшении инвестиционных предложений и падения уровней цен на недвижимость эта система может видоизменяться под руководством государства.

Авторитарный режим в Северной Корее

Всем известно, что Северная Корея является закрытой страной, поэтому такая коньюнктура сильно влияет на экономическую сферу государства. Чтобы полноценно разобраться в этой политике, стоит рассказать о ситуации экономики до 2013-2014 годов.  Во-первых, стоит отметить, что сам рынок недвижимости на территории не был развит – приобрести объект было достаточно сложно, происходила полная монополизация строительных компаний, предложение коммерческой недвижимости достаточно маленькое. Поэтому ни иностранные граждане, ни коренное население не могло свободно купить недвижимость в Северной Корее, что было закреплено на законодательной основе. Во-вторых, государство полностью обеспечивало необходимой жилой недвижимостью всех своих граждан. Особенно, это касалось и касается семейных пар с детьми, которые получают полную социально-экономическую защиту со стороны властей.[44] Благодаря такой системе, вероятность возникновения кризисных ситуаций крайне мала, так как и спрос, и предложение на рынке находились под полным контролем государства. Аренда любой недвижимости не осуществлялась в пределах Северной Кореи, что также ограничивает любое инвестиционное «вмешательство» в государственную политику. Власти сами создавали строительные программы и вели «тотальный» надзор за их выполнением. При этом продажа недвижимости невозможна – только обмен, который курируется самой страной (но в большинстве случаев за таким обменом скрывается купля-продажа недвижимости, что запрещено законом).[45] Никаких льгот, ипотек, налогов государством представлено не было.

Однако со временем влияние западных стран дошло и до Северной Кореи. На территории страны начали развиваться как малый бизнес и валюта, так и рыночные отношения между покупателем и продавцом. Постепенно государство начинает ориентироваться на получение инвестиций.[46] Но, к сожалению, все небольшие нововведения находятся на ранней стадии развития, и необходим достаточно долгий период к строительству полноценного рынка недвижимости, и идеология и политические ценности Северной Кореи здесь играют не последнюю роль. Поэтому государственный сектор продолжает превалировать и контролировать «товарно-денежные» отношения.

Авторитарный режим на Кубе

Как известно, правительство Кубы преследуют идеологию социализма и коммунизма, что отражается и на их государственном регулировании национального рынка недвижимости. Согласно Конституции 2009, любая собственность приобретается за деньги из производственной сферы страны. Однако граждане имеют право на владение участка малой площади, и объекты, которые являются их постоянным местом жительством, становятся их частной собственностью. К сожалению, Новый Закон так и не изменил структуру купли-продажи на рынке недвижимости – любая покупка или продажа недвижимого имущества строго регламентируется и со стороны государство, которое в этом случае выполняет функцию «надзирателя». Кроме того, нет хорошо сформулированных законов, устанавливающих возможные права и свободы граждан, связанные с защитой их имущественных прав. Государство само выделяет жилье тем, кому это необходимо, что, в конечном итоге, приводит к ряду проблем, связанных с нехваткой жилья или аварийным состоянием того или иного объекта.[47]

Изначально продавать недвижимость можно было только в одном случае – если это принесет благополучие и стабильность кубинцам и улучшить экономическую составляющую страны. Поэтом мог происходить обмен между жильем, основанный на соответствии – качества объектов должны быть практически идентичными.[48] Но с 2012 года кубинцы получили право на продажи недвижимости, находящейся в частной собственности.[49] При этом иностранцы имеют ограничительные права на покупку недвижимость на Кубе – большое количество иностранных строительных компаний, расположенных в стране, застраивают новые районы, инвестируя  в рынок недвижимости, и государство использует аренду за проживание иностранных граждан в этих местах (например, Маримар, где стоимость 1м^2 составляет от 1200 до 2000 долларов, Электрико, Аламар).[50] Однако инвестирование с иностранных фондов все еще не осуществляется на территории государства, которое, следуя социалистическим идеалам, является противником любого вмешательства из вне.

Единственный вариант того, как иностранный гражданин может приобрести объект на Кубе, – это покупка недвижимости в новых районах, которые были построены иностранными компаниями. Либо зарегистрировать купленный объект на доверенного кубинца (также возможно получение ВНЖ или заключение брака). Иностранец может владеть только двумя домами на территории Кубы, при этом оплата происходит посредством государственного банка (кроме того, ипотечного кредитования в чистом виде в стране также нет). Налогообложение при покупке объекта составляет 8%, которые должны быть оплачены и покупателем, и продавцом.[51] 

Авторитарный режим в Египте

Египет является одной из самых популярных авторитарных стран в мире, которая славится туристическим и курортным отдыхом для иностранных граждан, в результате чего спрос на покупку недвижимости в этом государстве постоянно растет. Но, к сожалению, эта ситуация не отражается на самом регулировании рынка. Во-первых, стоит отметить, что здесь практически не развита ипотечная сфера кредитования, благодаря чему большое количество договоров купли-продажи и сделок проходят в рамках наличной оплаты (но возможна рассрочка от застройщика под 5-7%). Во-вторых, политическая нестабильность страны вынуждает саморегуляторы рынка приходить к кризисным ситуациям, когда купить недвижимость легче, чем потом заниматься ее продажей. Кроме того, государство использует ограничительные механизмы на выдачу разрешения права на землю – власти на свое усмотрение поднимают, или опускают арендную плату, или могут беспричинно отказать в оформлении прав.[52]

Иностранные граждане имеют право на покупку недвижимости в Египте, однако в некоторых районах страны он имеет право владеть имуществом от 1 до 99 лет (например, Синайский п-ов или Шарм-эль-Шейх). При этом государство гарантирует гражданам их права и свободы на собственность, как и проведение их защиты при появлении нарушений со стороны третьих лиц. В рамках инвестирования иностранные граждане имеют право на покупку двух объектов недвижимости. Что касаемо проектной деятельности, ее проведение возможно в рамках законодательства Египте – после предоставления разрешения государство не может отозвать или отменить его (только в случае нарушения). Также власти предоставляют иностранным организациям или частым лицам свободный доступ к информации о состоянии рынка недвижимости и не имеют права вмешиваться в действия какого-либо проекта без вынужденного судебного разбирательства.[53] Кроме того, в стране присутствует налогообложение на собственность, которая была окончательно достроена и получила официальную государственную регистрацию, при этом выплачивать данную декларацию должны собственники, чья недвижимость больше 500 000 египетских фунтов.[54]  

В стране преобладает два вида регистрации. Первый – это грин-контракт, который подразумевает под собой настоящую государственную регистрацию объекта. Такому статусу подлежит только та недвижимость, которая была полностью построена застройщиками или частными лицами. При этом покупатель может спокойно подать на ВНЖ, но перепродать такой объект разрешается только через 5 лет. Кроме того, потребитель выплачивает единовременный налог, который зависит от размера имущества (например, до 100 м^2 налог составляет 180 долларов).[55] Второй тип регистрации проходит через местный суд, что позволяет избежать получения статуса «построенный объект недвижимости» и избавляет от отплаты налога. Однако право на собственность не является обязательным на территории Египта.

Анализ

Рассмотрев шесть разных рынков недвижимости со свойственным каждому из них государственным регулированием, можно дать точное опровержение или подтверждение выведенным ранее гипотезам. Согласно первому условию, государства с демократической формой правления свойственно преобладание большого количества стимулирующих механизмов при меньшем объему ограничительных мер управления рынком. В нашем случае данная гипотеза подтвердилась лишь наполовину.

Примеры России и Франции показали, что демократические страны стремятся к проведению стимулирующих политик для повышения спроса, увеличения инвестиционных потоков и улучшение политической стабильности страны. Российское регулирование основывается на продавца и покупателя, имплементируя законы о защите потребителей при нарушении их прав застройщиками, вводя налоговые вычеты (льготы) обеим сторонам договора о купли-продажи, развивая рынок ипотечного кредитования. Особую роль здесь играют закон о бесплатной приватизации 2014 год, который также направлен на удовлетворение потребностей граждан, и скрининг репутации застройщиков. Франция в этом случае не уступает, предоставляя крупные налоговые льготы на покупку первой недвижимости,  строя модернизированную нотариальную систему и выступая гарантом экономической стабильности для будущих инвесторов.

Однако описанные выше механизмы стимулирования не могут быть полноценно осуществлены без должных ограничительных мер, не позволяющих рынку недвижимости пересечь черту кризиса. В России существует сложная система взаимодействия высших государственных органов с муниципальными и административными образованиями, которые позволяют государству регулировать рынок на всех ступенях, от высших к низшим, что позволяет обычным людям следить за ситуацией, которая происходит в экономической сфере. Обязательная регистрация объектов, создание Реестра – нововведения, делающие рынок недвижимости, как можно прозрачнее, ограничивая возможные монопольные образования и поддерживая конкурентноспособность. Франция в этом случае вводит несколько видов государственных и обязательных налогов, неуплата которых карается штрафом, что не позволяет застройщикам и покупателям проводить спекулятивные стратегии на рынке недвижимости. Кроме того, заботясь о демографическом состоянии страны (особенно, в рамках миграционного кризиса), государство вводит определенные ограничения на выдачу разрешений на получения право на землю, используя коэффициент занятости земли и градостроительные планы.

Таблица 2. Сходства и различия в демократических странах
Характеристики рынка США Россия Франция
Законодательно определено частное право на собственность да да да
Государственная поддержка инвестиционных проектов да да да
Введение налоговых вычетов и льгот нет да да
Упрощенная процедура получения ВНЖ да нет да
Поддержка низших слоев населения нет да нет
Ипотечное кредитование да да да
Обязательное налогообложение да да да
Скрининг при выдаче лицензий да да да
Контроль над выдачей разрешения на получение прав на строительство да да да
Обязательная регистрация недвижимости да да да

Пример чистой демократии Соединенных Штатов, в целом, соотносится с характеристиками рынка недвижимости гибридных режимов. Сделан большой уклон на защиту прав и свобод потребителя и покупателя; государство всецело настроено на привлечение инвестиций для поднятия спроса и предложения. Особый надзор за действием федеральных органов и скрининг всех сделок, возникающих на рынке, также проводятся со стороны властей; возможны ограничения на получение разрешения на строительство недвижимости в непригодных зонах. Однако, как показала практика, данная страна не практикует введение налоговых льгот и вычетов – особый акцент сделан лишь на формирование слаженной системы ипотечного кредитования и страхования объектов имущества. Поэтому, не смотря на большое количество сходств, можно прийти к выводу о том, что неполноценные демократии имплементируют большую стимулирующую политику, нежели чистые политические режимы.

В результате, мы видим, что демократические страны действительно ориентируется на права и свободы своих граждан и будущих инвесторов, однако эти государства принимают во внимание возможное возникновение кризисных ситуаций, вызванных резким изменением спроса или предложения, и стараются комбинировать ограничительную и стимулирующую политику на рынке недвижимости (Таблица 2. Сходства и различия в демократических странах).  

Вторая гипотеза говорила о том, что авторитарным странам свойственно использовать ограничительные меры, расширяя государственный сектор на рынке. Как показала практика, данное утверждение полностью опровергается. Первоначальная политика Кубы соответствовала этой гипотезе – государство занимало первоначальную позицию на рынке недвижимости, регулируя все договора и сделки о купли-продажи. Однако постепенно ситуация начала меняться – медленное влияние западных стран затрагивает внутреннюю жизнь страны, вызывая кардинальные изменения на рынке недвижимости (что было подчеркнуто в теоретической части). Теперь жители Кубы имеют полноценные права на собственность и могут беспрепятственно осуществлять продажу их недвижимости. И даже не смотря на то, что все еще есть ограничения на покупку объектов иностранцами (которым необходимо гражданство) и практически неразвитый рынок инвестирования, есть высокая вероятность того, что в будущем эти барьеры также будут сняты. В 2012 году коммунистическая идеология уже была нарушена, что означает, что влияние внешних тенденций рано или поздно приведет в появлению стимулирующих механизмов в данной стране.

Ситуация с кубинским рынком недвижимости очень похожа на пример Северной Кореи – постепенный «тотальный» контроль сменяется развитием рыночных отношений. Однако на Кубе этот процесс проходит гораздо быстрее, что связано с влиянием демократических тенденций на гибридный режим страны. Будучи закрытым государством, властям Северной Кореи очень трудно провести глобальную экономическую политику в сфере недвижимости, так как эта альтернатива может привести к моментальному кризису. Единственные отличия между странами – это разные взгляды на инвестирование и налогообложение.

Пример Египта сильно отличается от Кубы и Северной Кореи и больше подходит под описание первой гипотезы, нежели второй. В стране активно развивается рынок недвижимости, основная цель которого это привлечение инвестиций как внутри страны, так и извне. Государство использует стимулирующую политику по отмене налоговых ставок и упрощению процедуры государственной регистрации недвижимости (которая является необязательной на территории страны).

Таким образом, три авторитарных страны показали разное государственное регулирование рынка недвижимости. Не смотря на постепенное ослабление ограничительных мер, Куба и Северная Корея все еще остаются странами с сильной государственной властью в рыночном управлении, тогда как Египет выступает здесь в качестве «примера-антогониста» , где роль властей сводится к выдаче разрешений на получение земельного права собственности (Таблица 3. Сходства и различия в авторитарных странах). При этом провести параллель сходства и различий между чистой автократией и неполноценным автократическим режимом возможно только на примере Кубы и Северной Кореи – Египет, в этом случае, находится под большим воздействием демократизации (по сравнению с Кубой).

Таблица 3. Сходства и различия в авторитарных странах
Характеристики рынка Северная Корея Куба Египет
Законодательно определено частное право на собственность зарождение да да
Государственная поддержка инвестиционных проектов зарождение нет да
Введение налоговых вычетов и льгот нет нет да
Упрощенная процедура получения ВНЖ нет нет да
Поддержка низших слоев населения да нет нет
Ипотечное кредитование нет нет нет
Обязательное налогообложение нет да нет
Скрининг при выдаче лицензий монополия государства монополия государства да (но по факту нет)
Контроль над выдачей разрешения на получение прав на строительство монополия государства монополия государства да (но по факту нет)
Обязательная регистрация недвижимости монополия государства монополия государства нет

Вывод

В данной статье было проанализировано государственное регулирование рынка недвижимости на примере демократических и авторитарных стран. Мы пришли к выводу о том, что демократические страны имеют схожую структуру рыночного управления – они правильно комбинируют ограничительные и стимулирующие меры воздействия, чтобы избежать кризисных ситуаций в государстве. Таким образом, первая гипотеза (в демократиях в основном используются стимулирующие методы) была опровергнута наполовину. Кроме того, если рассматривать сходства и различия между чистой демократии США и гибридными демократическими режимами России и Франции, стоит отметить, что в основном государства совпадают по всем параметрам, предложенным в теоретической части статьи. Отличают их только стимулирующие механизмы регулирования рынка недвижимости – в то время как Россия и Франция практикуют льготы и налоговые вычеты (а также Россия создает программы по поддержке бедных слоев населения), в США власти упускают это из вида и проводят экономическую политику прозрачности и подотчетности.   

Вторая гипотеза, согласно которой в автократиях используются ограничительные меры воздействия на рынок недвижимости, была полностью не подтверждена. Конечно, в Северной Кореи и Кубе роль государственного сектора очень высока, однако западное влияние оказывает свое воздействие, что приводит к постепенной адаптации рыночных механизмов в данных странах – ограничительные барьеры, пусть и медленно, но начинают рушиться. Кроме того, немалую роль здесь сыграл и Египет, власти которого поддерживают только стимулирующие механизмы для повышения конкуренции, спроса и предложения. Наличие данных фактов и ставит под вопрос вторую гипотезу.

Говоря о сходствах и различиях между чистыми автократиями и гибридными режимами, стоит сказать, что анализ государственного регулирования Северной Кореи, Кубы и Египта показал весьма противоречивые результаты. Если Северная Корея и Куба обладают достаточным количеством схожих черт, то Египет, на данном этапе, явно выбивается из этого списка, приближаясь к демократическим тенденциям.

Если рассматривать автократические и демократические режимы в целом, то можно составить рейтинг стран, которые были проанализированы в статье. На первом месте расположатся Россия и Франция, чье государственное регулирование практически полностью совпадает с моделью – соблюдены 9 из 10 параметров, при этом важные ограничительные меры входят в их программу по управлению рынком недвижимости. США находится на втором месте (8 из 10), однако здесь стоит сделать небольшую оговорку – из предложенного списка стран Америка обладает самой эффективной системой ипотечного кредитования, ставка которого находится на одном уровне на территории всего государства. Поэтому отсутствие льгот компенсируется данным механизмом, который также поддерживает экономическую стабильность на рынке.

Третье место занимает Египет (теоретически 6 из 10 параметров соблюдены) – страна-контрастов, где государственный сектор сосредоточен на выдаче разрешений на строительство недвижимости и гарантирует инвесторам, застройщикам и покупателям защиту их прав и свобод. Последнюю строчку разделяют между собой куба и Северная Корея – государства, которые лишь недавно перешли на путь к рыночной экономике и которым необходимо значительное количество времени для строительства комбинированной системы стимулов и ограничений.

Таким образом, результаты данного исследования ставят новый вопрос – действительно ли политический режим и государственное управление могут быть взаимозаменяемыми понятиями (учитывая фактор развития гибридных режимов, совмещающих  в себе демократические и авторитарные особенности)? По причине того, что каждая страна, не смотря на форму правления, по-своему самобытна, необходимо дальнейшее изучение данной темы, значительно увеличив количество рассматриваемых государств. Это позволит построить полноценную картину взаимодействия между тремя переменными – стимулирующие механизмы, ограничивающие методы и политический режим. 

Библиографический список

  1. В Северной Корее возник рынок недвижимости://Петербургская газета. 2014. [Интернет-ресурс]  URL: http://petrogazeta.ru/2014/03/19/v-severnoy-koree-voznik-rynok-nedvizhimosti (Дата обращения: 06.12.2018)
  2. Государственное регулирование российского рынка недвижимости://Studme.org. 2018. [Интернет-ресурс] URL:https://studme.org/176433/ekonomika/gosudarstvennoe_regulirovanie_rossiyskogo_rynka_nedvizhimosti (Дата обращения: 06.12.2018)
  3. Законы Египта: гарантии собственности иностранцев на недвижимость (инвестиции)://Seahomeestate. 2018. [Интернет-ресурс]  URL:http://seahomeestate.ru/zakony-egipta-garantii-sobstvennosti-inostrantsev-na-nedvizhimost-investitsii/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  4. Ипотека в США://СтудПроект. 2010. [Интернет-ресурс] URL: https://studproject.com/building/ushypothec/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  5. Как происходит регулирование рынка недвижимости://Tranio. 2015. [Интернет-ресурс] URL: https://tranio.ru/articles/kak_proiskhodit_regulirovanie_rynkov_nedvizhimosti/        (Дата обращения: 06.12.2018)
  6. Лебедева О. И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике //Управление экономическими системами: электроннный научный журнал. – 2012. – №. 4. – С. 1-10.
  7. Налоги и налоговый вычеты в недвижимости://КВАРТИРА_БЕЗ_АГЕНТА.ру. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nalogi-i-nalogovye-vychety-v-nedvizhimosti/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  8. Недвижимость в КНДР://Peopleandcountries. 2013. [Интернет-ресурс]  URL: http://peopleandcountries.com/article-1023-1.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  9. Недвижимость во Франции: самые перспективные города://ZaMetrami.ru. 2015. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.zametrami.ru/evropa/franciya/nedvizhimost-vo-francii/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  10. Недвижимость и поиск жилья на Кубе://Emigranto.ru. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://emigranto.ru/strany-ameriki/kuba/nedvizhimost-na-kube.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  11. Недвижимость на Кубе: рынок спекулянтов в условиях изоляции://Prian.ru. 2009. [Интернет-ресурс]  URL: https://prian.ru/pub/13049.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  12. Обзор рынка недвижимости Франции://homesoverseas. 2016. [Интернет-ресурс]  URL: https://www.homesoverseas.ru/articles/6503 (Дата обращения: 06.12.2018)
  13. Организация и регулирование работы оценщиков недвижимости в США://Finances.Social. 2013. [Интернет-ресурс] URL: https://finances.social/biznes-planirovanie_759/272-organizatsiya-regulirovanie-rabotyi-87355.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  14. Особенности рынка недвижимости Франции://Zembr.ru. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://zembr.ru/index.php/stati/nedvizhimost/881-osobennosti-rynka-nedvizhimosti-frantsii (Дата обращения: 06.12.2018)
  15. Процедура приобретения недвижимости в Египте://Prian.ru. 2011. [Интернет-ресурс]  URL: https://prian.ru/pub/6832.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  16. Приобретение недвижимости на Кубе://DENEXrealty. 2010. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.denex.ru/article/art312.htm (Дата обращения: 06.12.2018)
  17. Процедура приобретения недвижимости в США://Prian.ru. 2017. [Интернет-ресурс] URL: https://prian.ru/pub/2329.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  18. Размеры госпошлины за государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества)://КонсультантПлюс. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52444/5205a9cc4b113ed1a008b37ffb111fd9404b9afc/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  19. РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ США://СтудПроект. 2010. [Интернет-ресурс] URL:https://studproject.com/building/usrealestateregulation/ (Дата обращения: 06.12.2018)
  20. Рынок недвижимости Египта://RUSBASE. 2011. [Интернет-ресурс]  URL: https://rb.ru/article/rynok-nedvijimosti-egipta/6643537.html (Дата обращения: 06.12.2018)
  21. Улицкая Н. Ю., Батаева А. В. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. – 2017. – С. 1-11.
  22. Baum A., Murray C. Understanding the barriers to real estate investment in developing economies. – 2011. – С. 1-22.
  23. Caramani D. (ed.). Comparative politics. – Oxford University Press. –  2017. – С. 83-98.
  24. Caramani D. (ed.). Comparative politics. – Oxford University Press. –  2017. – С. 99-113.
  25. Durham J. B. Economic growth and political regimes //Journal of Economic Growth. – 1999. – Т. 4. – №. 1. – С. 81-111.
  26. Kholodilin K. A. Measuring Stick-Style Housing Policies: a Multi-Country Longitudinal Database of Governmental Regulations. – 2018. – 75 с.
  27. Przeworski A., Limongi F., Giner S. Political regimes and economic growth // Journal of Economic Perspectives — Т.7. – N. 3. —1993. – С. 51-69.
  28. Schedler A. The menu of manipulation //Journal of democracy. – 2002. – Т. 13. – №. 2. – С. 36-50.

[1] Как происходит регулирование рынка недвижимости://Tranio. 2015. [Интернет-ресурс] URL: https://tranio.ru/articles/kak_proiskhodit_regulirovanie_rynkov_nedvizhimosti/        (Дата обращения: 06.12.2018)

[2] Лебедева О. И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике //Управление экономическими системами: электроннный научный журнал. – 2012. – №. 4. – С. 2.

[3] Как происходит регулирование рынка недвижимости://Tranio. 2015. [Интернет-ресурс] URL: https://tranio.ru/articles/kak_proiskhodit_regulirovanie_rynkov_nedvizhimosti/        (Дата обращения: 06.12.2018)

[4] Лебедева О. И. Формы и методы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской экономике //Управление экономическими системами: электроннный научный журнал. – 2012. – №. 4. – С. 2.

[5] Там же.

[6] Как происходит регулирование рынка недвижимости://Tranio. 2015. [Интернет-ресурс] URL: https://tranio.ru/articles/kak_proiskhodit_regulirovanie_rynkov_nedvizhimosti/        (Дата обращения: 06.12.2018)

[7] Kholodilin K. A. Measuring Stick-Style Housing Policies: a Multi-Country Longitudinal Database of Governmental Regulations. – 2018. – С. 3-4.

[8] Там же. С. 7.

[9] Там же. С. 8-9.

[10] Baum A., Murray C. Understanding the barriers to real estate investment in developing economies. – 2011. – С. 11.

[11] Там же. С. 12.

[12] Durham J. B. Economic growth and political regimes //Journal of Economic Growth. – 1999. – Т. 4. – №. 1. – С. 83.

[13] Przeworski A., Limongi F., Giner S. Political regimes and economic growth // Journal of Economic Perspectives — Т.7. – N. 3. —1993. – С. 53.

[14] Baum A., Murray C. Understanding the barriers to real estate investment in developing economies. – 2011. – С. 12.

[15] Durham J. B. Economic growth and political regimes //Journal of Economic Growth. – 1999. – Т. 4. – №. 1. – С. 82.

[16] Schedler A. The menu of manipulation //Journal of democracy. – 2002. – Т. 13. – №. 2. – С. 36-50.

[17] Caramani D. (ed.). Comparative politics. – Oxford University Press. –  2017. – С. 83-98.

[18] Caramani D. (ed.). Comparative politics. – Oxford University Press. –  2017. – С. 99-113.

[19] Ипотека в США://СтудПроект. 2010. [Интернет-ресурс] URL: https://studproject.com/building/ushypothec/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[20] Там же.

[21] Организация и регулирование работы оценщиков недвижимости в США://Finances.Social. 2013. [Интернет-ресурс] URL: https://finances.social/biznes-planirovanie_759/272-organizatsiya-regulirovanie-rabotyi-87355.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[22] Процедура приобретения недвижимости в США://Prian.ru. 2017. . [Интернет-ресурс] URL: https://prian.ru/pub/2329.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[23] Там же.

[24] Ипотека в США://СтудПроект. 2010. [Интернет-ресурс] URL: https://studproject.com/building/ushypothec/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[25] Там же.

[26] РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ США://СтудПроект. 2010. [Интернет-ресурс] URL:https://studproject.com/building/usrealestateregulation/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[27] Процедура приобретения недвижимости в США://Prian.ru. 2017. . [Интернет-ресурс] URL: https://prian.ru/pub/2329.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[28] Государственное регулирование российского рынка недвижимости://Studme.org. 2018. [Интернет-ресурс] URL:https://studme.org/176433/ekonomika/gosudarstvennoe_regulirovanie_rossiyskogo_rynka_nedvizhimosti (Дата обращения: 06.12.2018)

[29] Там же.

[30] Там же.

[31] Размеры госпошлины за государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества)://КонсультантПлюс. 2018. [Интернет-ресурс] URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52444/5205a9cc4b113ed1a008b37ffb111fd9404b9afc/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[32] Улицкая Н. Ю., Батаева А. В. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. – 2017. – С. 4.

[33] Налоги и налоговый вычеты в недвижимости://КВАРТИРА_БЕЗ_АГЕНТА.ру. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nalogi-i-nalogovye-vychety-v-nedvizhimosti/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[34] Улицкая Н. Ю., Батаева А. В. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. – 2017. – С. 6.

[35] Там же. С. 5.

[36] Там же.

[37] Там же. С. 7.

[38] Обзор рынка недвижимости Франции://homesoverseas. 2016. [Интернет-ресурс]  URL: https://www.homesoverseas.ru/articles/6503 (Дата обращения: 06.12.2018)

[39] Недвижимость во Франции: самые перспективные города://ZaMetrami.ru. 2015. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.zametrami.ru/evropa/franciya/nedvizhimost-vo-francii/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[40] Обзор рынка недвижимости Франции://homesoverseas. 2016. [Интернет-ресурс]  URL: https://www.homesoverseas.ru/articles/6503 (Дата обращения: 06.12.2018)

[41] Особенности рынка недвижимости Франции://Zembr.ru. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://zembr.ru/index.php/stati/nedvizhimost/881-osobennosti-rynka-nedvizhimosti-frantsii (Дата обращения: 06.12.2018)

[42] Как происходит регулирование рынка недвижимости://Tranio. 2015. [Интернет-ресурс] URL: https://tranio.ru/articles/kak_proiskhodit_regulirovanie_rynkov_nedvizhimosti/        (Дата обращения: 06.12.2018)

[43] Там же.

[44] Недвижимость в КНДР://Peopleandcountries. 2013. [Интернет-ресурс]  URL: http://peopleandcountries.com/article-1023-1.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[45] Там же.

[46] В Северной Корее возник рынок недвижимости://Петербургская газета. 2014. [Интернет-ресурс]  URL: http://petrogazeta.ru/2014/03/19/v-severnoy-koree-voznik-rynok-nedvizhimosti (Дата обращения: 06.12.2018)

[47] Приобретение недвижимости на Кубе://DENEXrealty. 2010. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.denex.ru/article/art312.htm (Дата обращения: 06.12.2018)

[48] Недвижимость на Кубе: рынок спекулянтов в условиях изоляции://Prian.ru. 2009. [Интернет-ресурс]  URL: https://prian.ru/pub/13049.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[49] Недвижимость и поиск жилья на Кубе://Emigranto.ru. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://emigranto.ru/strany-ameriki/kuba/nedvizhimost-na-kube.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[50] Приобретение недвижимости на Кубе://DENEXrealty. 2010. [Интернет-ресурс]  URL: http://www.denex.ru/article/art312.htm (Дата обращения: 06.12.2018)

[51] Недвижимость и поиск жилья на Кубе://Emigranto.ru. 2018. [Интернет-ресурс]  URL: http://emigranto.ru/strany-ameriki/kuba/nedvizhimost-na-kube.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[52] Рынок недвижимости Египта://RUSBASE. 2011. [Интернет-ресурс]  URL: https://rb.ru/article/rynok-nedvijimosti-egipta/6643537.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[53] Законы Египта: гарантии собственности иностранцев на недвижимость (инвестиции)://Seahomeestate. 2018. [Интернет-ресурс]  URL:http://seahomeestate.ru/zakony-egipta-garantii-sobstvennosti-inostrantsev-na-nedvizhimost-investitsii/ (Дата обращения: 06.12.2018)

[54] Процедура приобретения недвижимости в Египте://Prian.ru. 2011. [Интернет-ресурс]  URL: https://prian.ru/pub/6832.html (Дата обращения: 06.12.2018)

[55] Там же.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *