Защита прав дольщиков: история проблемы и новые способы ее решения.

Долевое строительство достаточно распространено во всем мире. Подобная практика популярна в связи с постоянным ростом цен на недвижимость и необходимостью наличия доступного потребителям жилья. Однако, она также подразумевает серьезные издержки, и одна из них – проблема «обманутых дольщиков».

В данной статье будут рассмотрены основные причины появления случаев обмана граждан застройщиками и актуальные решения, направленные на устранение данной практики.

ИСТОРИЯ

В России пострадавшие соинвесторы заявили о себе еще в 2000ых – граждане, обманутые недобросовестными застройщиками, не получали своих квартир вовремя. Негативные последствия послужили толчком для принятия Федерального Закона № 214, выступающего в роли правового регулятора в отношениях между инвесторами и застройщиками. Но даже всевозможные поправки к нему не смогли на сегодняшний день искоренить заявленную проблему. В связи с чем, актуальность проблемы остается высокой и по сей день: внимание органов власти и самих граждан постоянно заострено на трудностях долевого строительства.

Для начала стоит подробно рассмотреть, чем регулируется процесс долевого строительства в нашей стране. Первого апреля 2004 года вступил в силу Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214. В данном документе прописаны основные понятия, права и обязанности сторон, а также указан порядок исполнения обязательств по договору долевого участия застройщиком [1].

До этого долевое строительство едино и четко не регулировалось: кодекс РФ и иные нормативные акты не включали в себя такое понятия, как «участие в долевом строительстве». Единственным, на что можно было ссылаться в конфликтных ситуациях, был Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39 – но все же он не мог в должной мере регулировать отношения между застройщиками и инвесторами.

Говоря о недобросовестных застройщиках, можно выделить их основных тактики [3]:

  1. Предварительные оплаты. Составляется предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется передать инвестору права на квартиру тогда, когда дом будет достроен и получит необходимые документы у властей. Однако, конкретные сроки не указываются, а деньги застройщик получает сразу.
  • Оплата векселем. Застройщик заключает с дольщиком 2 договора: договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя. По нему дольщик приобретает у застройщика вексель на сумму квартиры, по которому возможна оплата будущей квартиры. По данной схеме вексель и сама квартира никак не связаны, ведь в векселе невозможно указать конкретную подлежащую к передаче квартиру. Значит, гарантии на обмен квартиры и векселя тоже нет. В случае банкротства компании дольщик не сможет получить свои деньги, предъявив вексель к погашению.
  • Покупка через жилищно-строительный кооператив. Жилищно-строительный кооператив – добровольное объединение граждан с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения паевых взносов. Для продажи составлялся договор паенакопления. Законность подобных действий ЖСК на тот момент стояла под сомнением.
  • «Двойная» продажа. Так как предварительные договора купли-продажи и договора паенакопления не подлежали на тот момент государственной регистрации, застройщик мог продавать права на одну квартиру разным дольщикам.

Кроме того, «долгостhои» возникали и из-за некачественных расчетов финансовых средств и возникновения «котлового» метода финансирования – когда средства, собранные на определенный дом, направляются на достройку предыдущего проекта застройщика. По сути, последняя проблема фактически представляет из себя «финансовую пирамиду».

Как было заявлено ранее, за время существования 214 закона в него неоднократно вносились изменения с целью защитить дольщиков – сложные экономические условия приводили к возрастанию риска появления недостроенных объектов [2]. В настоящее время данный закон не позволяет полностью защитить права инвесторов. Обманутые дольщики появляются в основном из-за приостановки или полного прекращения строительства, в силу отсутствия у компании опыта в строительной деятельности, либо финансовых средств. Также причиной может служить задержка оформления права собственности и получения соответствующих документов, которые возникают из-за некачественной застройки: это могут быть несоблюдения норм застройки земельных участков, отклонения от плана, и так далее.

СТАТИСТИКА

По количеству построенных квартир, а также по их усредненной площади, данные опубликовал Росстат [10] – и они показаны на графике ниже. Следует сделать поправку, что «построенные» не всегда означают «сданы»/«сданы вовремя» – Росстат никак не определяет состояние представленного числа квартир.

На официальном сайте Росстата можно увидеть и данные о количестве незавершенных в срок объектов. Оно менялось с 2000 по 2017 год следующим образом:

С 2000 по 2010 год на ситуацию в стране подействовало внедрение 214 Федерального закона: число «недостроев» значительно сократилось из-за вмешательства государства в долевое строительство.

В мае 2009 года правительство Москвы заявило об искоренении проблемы обманутых дольщиков [6]. Однако, власти не учли, что экономический кризис 2008-2009г принесет большое количество «замороженных» новостроек, как оно и случилось.

Статистика на 2013 год показывает, что в стране насчитывалось примерно 75 тысяч пострадавших дольщиков. По регионам, данные представлены следующим образом: первое место занимает Подмосковье (более 11 000 пострадавших), второе – Санкт-Петербург (более 6000 пострадавших), третье место разделено между Москвой и Новосибирской областью (по 5500 пострадавших), далее идет Самарская область и Краснодарский край (где большая часть пострадавших – дольщики города Сочи) [4].

По данным Минстроя на 2016-2017 года, в реестре обманутых дольщиков зарегистрировано порядка 30 тыс. человек, однако по договорам долевого участия в Минстрое — почти в 3 раза больше: более 80 тыс. Банкам предстоит возместить 3,5 триллиона рублей для полного отказа отрасли от долевого строительства: именно в такую сумму на сегодняшний день приходятся частные инвестиции [5].

По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, на 2018 год в России имеется 842 проблемных объекта незавершенного строительства в 69 субъектах РФ. По 80325 заключенным договорам долевого участия в реестр пострадавших дольщиков попали 30633 гражданина [7].

При распространении СМИ и Интернета, у обманутых соинвесторов появился шанс привлечь внимание к своей проблеме, и уже начиная с 2006 года свою работу начали такие организации, как «Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» [12] и Общероссийское общественное движение в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в Движении» [13]. Ресурсы данных организаций позволяли дольщикам сообщить по горячей линии о своей проблеме и получить помощь с обращением к властям.

Более того, органы власти и сами проявляют инициативу по контролю проблемных объектов: к примеру, администрация Ленинградской области запретила 39 областным застройщикам регистрировать новые ДДУ по причине задержек сдачи проектов на полгода и более [8]. В данном случае не учитывались подписанные дольщиками дополнительные соглашения о согласии переноса сроков – Законом позволено их учитывать только если документ подписан всеми 100% участников долевого строительства.

ИЗМЕНЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНЕ КАК РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

21 декабря 2017 г. был разработан план мероприятий (дорожная карта) постепенного изменения долевого строительства в России. Суть реформы состоит в том, что постройка многоквартирных домов станет менее рискованной для граждан за счет замещения денежных поступлений от дольщиков собственным капиталом застройщика и банковским кредитованием (или другими источниками финансирования).

Реализация плана подразумевает три основных этапа [3]:

  1.  Подготовительный этап (по 30 июня 2018 г.). Создание нормативно-правовой базы (изменением существующих актов) для перехода к данной модели финансирования.
  2. Переходный этап (с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г.). Заключение договоров участия в долевом строительстве и с использованием механизма счетов «эскроу», и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком. Правительство прогнозирует, что по итогам второго квартала 2019 г. доля договоров долевого участия, заключенных с применением нового механизма, составит 30 % от их общего числа.
  3. Завершающий этап (с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г.). Переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов. В результате по итогам четвертого квартала 2020 г. доля договоров долевого участия, заключенных с использованием нового механизма, должна составить 95 %

Стоит отметить, что при этом проекты, по которым договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 г., будут и дальше реализовываться без учета поправок в законе. Так как застройщики знали о планируемой отмене долевого строительства, они с начала 2018 года активно получали разрешения на строительство по «старым правилам».  

Рассмотрим самые значимые изменения закона о долевом строительстве:

1. Говоря о финансовой составляющей при постройке домов, собственные средства застройщика теперь должны составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Остальные же средства на постройку жилого дома он может брать в кредит у специализирующихся банков или привлекать от инвесторов. Банки, кредитующие застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и прописывать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов. Очевидно, что большинство застройщиков будут так или иначе привлекать кредитные денежные средства. Именно поэтому ужесточились правила и со стороны банков: для всех девелоперов теперь обязательно банковское сопровождение сделок. По всем платежам теперь будет осуществляться банковский контроль, а именно: проверка договоров, актов, товарно-транспортных накладных, счетов-фактур и т.д. При обнаружении несоответствий банк в праве отказать в проведении операций, связанных с расходом средств на иные, не соответствующие ранее заявленным, цели.

2. Правило: «один застройщик – одно разрешение на строительство». По факту это означает, что девелопер не сможет начать строительство следующих очередей проекта, пока не закончит застройку текущей. Это позволит не смешивать на одном балансе разные объекты строительства и избежать упомянутых ранее строительных «пирамид».

3. Новые требования касательно предоставления информации о процессе строительства: обязательно размещение промежуточной бухгалтерской отчетности на официальном сайте застройщика, а также в Единой информационной системе жилищного строительства (такая обязанность возникла с 1 января 2018 г.), которую ведет АО «Дом.РФ»). В этих же источниках необходимо представлять годовую бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение – не позднее 120 календарных дней по окончании отчетного года.

4. В качестве обеспечения обязательств перед дольщиками, застройщиков жилых домов теперь обязаны производить отчисления в размере 1,2% от каждого ДДУ в Фонд защиты прав граждан. Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства –действуют уже с осени 2017 г. Величина этих отчислений может быть изменена только Федеральным законом.

Исходя из выше представленной информации можно увидеть, как для граждан снижается риск вложения их собственных денежных средств, а вместе с ним и сужается круг ответственности застройщика перед дольщиками. Это происходит следующим образом: списание денежных средств с счетов дольщиков на счет застройщика возможно только при условии полного завершения строительства объекта недвижимости. До этого момента деньги физических лиц депонируются. Получается, что дольщики не столкнутся с нецелевым расходом их денежных средств, так как их деньги будут недоступны девелоперам. Застройщики, в свою очередь, не получат подобных обвинений в свой адрес – ведь они будут расходовать на строительство только собственные и кредитные средства.

ПРОГНОЗЫ

Эксперты расходятся во мнениях относительно возможных последствий перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию. Многие из них, в том числе и Роман Сычёв, генеральный директор «Tekta Group», считают, что рост цен на квартиры после отмены долевого строительства может достичь 20 % в силу дополнительных расходов, связанных с участием банков в проекте [11]. Это проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.

Кроме того, вызывают вопросы и проценты, отчисляемые в Фонд защиты прав граждан. На данный момент невозможно оценить, будет ли эта сумма достаточной даже при повышенных ценах.

Несмотря на то, что спрогнозировать ситуацию непросто, необходимо сказать об очевидных, на мой взгляд, преимуществах данных изменений в законе:

Во-первых, спрос на покупку первичного жилья будет повышен. На данном этапе развития рынка многие предпочтут вторичное жилье новостройкам, и причины этому ясны – немногие застройщики могут похвастаться отличной репутацией и соблюдением сроков по всем проектам. Соответственно, людям проще получить квартиру сейчас и отдавать за нее деньги сразу или выплачивая ипотеку, чем минимально вложиться в долевое строительство без гарантий на будущее. Однако, когда текущий процесс застройки будет контролироваться государственными органами, у граждан появится больше уверенности и желания вложить деньги именно в новый жилищный фонд (даже на стадии котлована).

Во-вторых, такое резкое повышение цен – лишь прогнозы, и в данных значения нельзя быть уверенными. Исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса «Сбербанка» пояснил, что «процентная ставка по данным кредитам снижается по мере накопления средств на счетах эскроу» [9]. То есть, если полученные деньги от дольщиков превысят взятые в кредит средства, то годовой процент по кредиту для застройщика будет снижаться, а возможно даже принимать минимальное значение – 0.01%. Соответственно, повышение стоимости на объекты первичного жилья также не будет настолько критичным, как прогнозируется.

В-третьих, ответственность девелоперов перед государственными органами и обязанность вести «прозрачную» деятельность, несомненно, улучшит качество застройки – проектное финансирование позволяет девелоперам заключать договора с подрядчиками в срок и рассчитывать свои финансы на все строительные работы заранее. Вместе с тем и качество жизни населения страны улучшится. Вероятно, что все серьезные требования от государства смогут соблюсти только «крупные игроки» рынка недвижимости, что выгодно как для государства, так и для граждан. Для самих же застройщиков равные условия создают отличную среду для честной конкуренции.

Наконец, меры, принимаемые изначально на защиту прав и денежных средств граждан, действительно себя проявят в нужном ключе: как было показано ранее, деньги соинвесторов будут «заморожены» до самого финала строительства, что поможет избежать их нецелевого расходования. Уверенность дольщиков в том, что они будут знать всю необходимую и релевантную информацию по объекту строительства своевременно, также повысит доверие к застройщикам и готовность вложиться в объекты недвижимости.

ИСТОЧНИКИ:

  1. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ // СПС КонсультантПлюс
  2. Гребцова, Н. К. Особенности правового регулирования долевого участия в строительстве многоквартирных домов // Интеллектуальные ресурсы – региональному развитию. – Ростов-На-Дону: Южный университет, 2017
  3. Шулекин, А.Н. Анализ изменений законодательства в сфере жилищного строительства: переход от долевого строительства к проектному финансированию. // Сибирская Финансовая Школа. – Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2018.
  4. Яблочкина, Е.А. Вопросы государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов // «Законность и правопорядок в современном обществе». – Новосибирск: Центр развития научного сотрудничества, 2014.
  5.  «Лайфхак для дольщиков: не паниковать раньше времени» // Банки.Ру. URL: http://www.banki.ru/news/partners/?id=10483662
  6. “Лужков: в Москве больше нет обманутых дольщиков” // Вести.Ру. URL: http://www.vesti.ru/doc.html?id=285792 (02.12.2018).
  7. «Минстрой уточнил число обманутых дольщиков в России» // ИНТЕРФАКС. URL: https://www.interfax.ru/russia/619758 (02.12.2018)
  8. «Рынок на грани краха» // Недвижимость и строительство Петербурга. URL: http://nsp.ru/news/18507-rynok-na-grani-kraha (04.12.2018)
  9. «Ставка по кредиту застройщику может быть близка к нулю» // РБК. URL: http://spb.rbcplus.ru/news/5bd75ad07a8aa905720c4b3e?ruid=UET9B1vcLYBpKhLhAxq3Ag== (03.12.2018)
  10.  Федеральная Служба Государственной Статистики. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/# (06.12.2018)
  11.  «Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года» // Informatio.ru. URL: https://informatio.ru/news/realty/razyasneniya_minstroya_o_novom_zakone
  12.  «Коммитет помощи: жилье, земля, люди» // URL: http://www.help.su
  13.  «Сила в движении» // URL: http://xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai/

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *