Ипотека: история и современный этап, юридические и экономические аспекты.

Введение

Настоящая статья посвящена рассмотрению истории и современного состояния ипотечного кредитования в России и мировой практике. Рассмотрены основные этапы развития ипотеки в России и ряде зарубежных стран. Проведен анализ текущего состояния ипотечного кредитования. На основе проведенного анализа в статье сформулированы основные проблемы ипотечного кредитования на современном этапе.

Основная часть

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый для целей приобретения или строительства жилья под залог жилья. Главными предпосылками развития системы ипотечного кредитования стали глубочайший в истории капита­лизма экономический кризис 1929 – 1933 гг. и послед­ствия Второй мировой войны, по итогам которых пра­вительствами большинства стран была осознана огромная со­циальная и экономическая значимость решения жи­лищной проблемы для населения.

В настоящее время ипотечное кредитование занимает достаточно важно место в экономике, что подтверждается данными, представленными на графике рисунка 1.

Рисунок 1 – Доля ипотеки в ВВП стран мира в 2017 году, % [5]

На основании данных рисунка 1 можно отметить, что в странах ЕЭС ипотека выступает достаточно мощным фактором экономического развития. В частности, по различным статистическим оценкам в странах ЕЭС около 80 % всех залогов – ипотечные. При этом, в данных странах процент по ипотечному кредиту гораздо ниже, чем ставки по другим видам кредитов.

Выдача ипотечного кредита, как правило, производится на срок от 15 до 40 лет. При этом фиксация процента по ипотечному кредиту производится только на срок от 2 до 5 лет. Далее данный процент определяется ежемесячно в зависимости от состояния экономики.

Также в странах ЕЭС действуют государственная система оценки и переоценки объектов недвижимого имущества. При этом нормативная или кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет около 75,0% от размера его рыночной стоимости. 

Переоценка объектов недвижимости должна производиться через каждые 5-6 лет, при этом, на ежегодной основе производится индексация стоимости на уровень инфляции.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости выступает основой для определения базы по налогу на недвижимость и определения размера ипотечного кредита.

Исследование исторического аспекта ипотечного кредитования позволяет выделить две основные системы его организация.

Первая система, характерная для Швеции и Дании, предполагает разделение залогов и кредитов, а обязательная государственная регистрация предусмотрена только для залогов, а фиксация размера кредита в органах регистрации прав на недвижимость не производится. Данная система значительным образом упрощает процедуры ипотечного кредитования и одновременно с этим, перекладывает на банки обязанности по возврату ссуд.

Для второй системы (Германия) характерна государственная регистрация как залога, так и полученного кредита.

Странами англо-американской системы права используется двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования, которая появилась в США.

Предпосылками возникновения двухуровневой модели стали:

– невозможность создания единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства;

– необходимость экономического стимулирования жилищного строительства после периода Великой депрессии, которое было невозможно без сформированной системы государственной поддержки.

В данных условиях создание общенационального рынка проводилось при помощи использования экономических механизмов воздействия на процессы ипотечного кредитования в целях приведения всей совокупности сделок к единообразию. 

Таким образом, сущность двухуровневой модели заключается в том, что ипотечные кредиты, которые были выданы на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. 

По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются следующими чертами:

– долгосрочным характером (20-30 лет);

– относительно низким уровнем кредитного риска, так как наличие залога обуславливает более высокую ответственность со стороны заемщика;

– возможность досрочного погашения, обусловленная неопределенностью поступлений.

Рассматривая развитие ипотечного кредитования в России можно условно выделить четыре основных этапа:

1. 1754 – 1859 гг. – период становления и развития кредитования под залог недвижимости.

2. 1859-1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования после указа императора Александра II. 

3. 1861 – 1917 гг. – период бурного развития, в результате которого в России сложилась разветвленная кредитная система.

4. 2005 год – по настоящее время – возрождение ипотеки и начало формирования ее нормативно – правового института.

Таким образом, началом истории ипотеки в России можно считать 1954 год, когда по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, были созданы первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки.  Основными целями создания дворянских банков выступали следующие:

– уменьшение процентных денег во всем государстве;

– борьба с ростовщичеством;

– формирование лояльных условий кредитования для дворян – землевладельцев.

Развития ипотечного кредитования в России было прервано Октябрьской революцией, по итогам которой частная собственность была запрещена, частные банки были закрыты, а кредитные отношения были централизованы.

Таким образом, по состоянию на конец 1918 года ипотечное кредитование в России не существовало, что продолжалось на протяжении последующих семидесяти лет. 

В современной экономике ипотечное кредитование выполняет следующие социальные и экономические функции: вовлечение в экономический оборот временно свободных средств заемщиков, а также их будущих доходов, повышение масштабов функционирующего капитала в строительной отрасли, а также на рынке недвижимости, решение жилищных вопросов населения, решение проблемы несоответствие высокой стоимости недвижимости и уровнем доходов большей части населения, способствование укреплению финансово-кредитной системы страны посредством привлечения частных сбережений и их защиты от инфляционного фактора, расширение потребительского спроса на недвижимость, что, в свою очередь, обуславливает повышение спроса и инвестиций в строительной и смежных отраслях, повышение мотивации и эффективности труда заемщиков по ипотечному кредитованию и пр. [12, с. 116]. 

В большинстве стран с развитым ипотечным рынком наибольшее распространение получил стандартный ипотечный кредит. Следует отметить, большое удобство данного инструмента, причем как для заемщика, так и для кредитора, в условиях относительно стабильной экономики и незначительного уровня инфляции.

Однако, в условиях высокого уровня инфляции, также тенденций нестабильности на финансовых рынках применение стандартного ипотечного кредита сопряжено со следующими проблема и рисками:

– платежи процентов при условии фиксированной ставки достаточно быстро перестанут приносить реальную прибыль кредитору;

– сумма невыплаченного основного долга в условиях высокой инфляции будет обесцениваться;

– в целях сохранения возможности получения положительного дохода кредитор стремится к установлению более высокой ставки процента, что снижает спроса на кредит со стороны населения.

Инфляционные процессы тесным образом связаны со всеми происходящими в экономических отраслях тенденциями, в том числе и с банковским сектором. В частности, от уровня инфляции непосредственным образом зависит размер тарифов по предоставляемым населению услугам, ставки по вкладам и кредитам и пр. параметры. 

В свою очередь, банки при установлении размеров ставок по кредитным и депозитным продуктам находятся в сильной зависимости от Банка России. 

Ставка по кредитам банков находится в непосредственной зависимости от размера ставки рефинансирования, являющейся достаточно важным показателем банковской сферы, который устанавливается Банком России.

Данная зависимость обуславливается тем, что для проведения операций по выдаче кредитов населению и предприятиям банки берут деньги в Банке России под определенный процент (по ставке рефинансирования). Соответственно, при росте размера ставки рефинансирования банки будут вынуждены повышать ставки по кредитам, так как в противном случае им будет невыгодно заниматься ими.

Непосредственно сама ставка рефинансирования является отражением экономических тенденций, происходящих в стране, одновременно с этим уровень инфляции является показателем финансовой стабильности и устойчивости экономики страны.

Таким образом, между инфляцией и ставкой рефинансирования существует прямо пропорциональная зависимости: при росте инфляции ставка повышается, при понижении уровня инфляции – ставка также снижается.  

Зависимость ставки по ипотечным кредитам от уровня инфляции также наглядно видна из графика рисунка 2.

Рисунок 2 – Динамика объемов ипотеки, уровня инфляции и средней ставки по ипотеке, % [3]

Происходящие в настоящее время перестройки мировой экономики позволяют выделить основные проблемы, тормозящие, как развитие всей отечественной кредитной системы в целом, так и сектора кредитования под залог недвижимости, в частности:

– изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости;

– необходимость страхования предмета залога;

– необходимость проведения независимой оценки стоимости коммерческой недвижимости – предмета залога;

– удорожание ставок по кредитам;

– снижение платежеспособности населения и компаний;

– ужесточение условий банков по кредитованию под залог коммерческой недвижимости;

– снижение спроса на кредиты под залог;

– ужесточение позиций международного банковского сообщества по отношению к российским кредитным учреждениям на фоне происходящих геополитических событий.

Заключение

Резюмируя все выше сказанное, я делаю вывод, что кредитная система в России находится еще в самом начале своего развития. Тем не менее, есть предпосылки к ее становлению и совершенствованию. Были рассмотрены интересные зависимости, в частности, доля ипотеки в ВВП и взаимовлияние инфляции и ставки по ипотеке. В завершении хочу подчеркнуть, что ипотечное кредитование занимает очень важное место в экономике нашей страны и требует повышенного внимания, как со стороны населения, так и государственного аппарата.

Список использованных материалов

1.Основные показатели развития рынка ипотеки: https://insur-portal.ru/mortgage/rynok-ipoteki

2.Предварительные итоги развития ипотечного рынка:https://дом.рф/wp-content/uploads/2017/04/Itogi-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya-v-marte-2017-goda.pdf

3.Аналитические материалы ЦБ РФ О состоянии и развитии рынка ипотечного и жилищного кредитования: http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2017.pdf

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *