Налогообложение недвижимости и связанных с ней доходов в России и в странах Европы

Аннотация. Данная статья посвящена обзору налогообложения недвижимости в России и странах Европы. Рассмотрено налогообложение, связанное с приобретением и арендой недвижимости, а также с владением. Проведено сравнение налоговой нагрузки на недвижимость и связанных с ней доходов в России и в европейских странах.

Приобретая недвижимость в инвестиционных целях, покупатель желает получить от данной покупки максимальную выгоду. Но и «обычное» владение и распоряжение недвижимостью сопряжено с налоговыми аспектами. В связи с тем, что индивидуальные предприниматели и юридические лица имеют несколько различных режимов налогообложения, и рассмотрение каждого в рамках данной статьи будет избыточным, остановимся на налогообложении физических лиц.

В России налогообложение недвижимости, связанное с фактом владения недвижимостью, производится ежегодно. Налогооблагаемая база в настоящее время поэтапно привязывается к кадастровой стоимости объектов, а не к инвентаризационной, как раньше. К 2020-му году должен произойти полный переход на привязку к кадастровой стоимости. Ставка налога на жилую недвижимость составляет 0,1% при ее кадастровой стоимости меньше 300 миллионов рублей и 2% в остальных случаях. [7]

Доходы от недвижимости можно разделить на две большие группы: доходы от сдачи в аренду и доходы при продаже недвижимости.

Налогообложение физических лиц от сдачи недвижимости в аренду напрямую зависит от того, сдается в аренду жилая или нежилая (коммерческая) недвижимость. Так, налоговые органы трактуют сдачу коммерческой недвижимости как предпринимательскую деятельность и при выявлении нелегальных фактов сдачи считают налог к уплате из расчета основной системы налогообложения для ИП, то есть включают НДС.

По экспертным оценкам, официально сдается не более 5-10% объектов недвижимости, соответственно 90-95% объектов сдается без уплаты налогов. В Петербурге, согласно данным СМИ, сдается порядка 300 тысяч квартир, но только несколько тысяч человек платят налоги с полученного дохода (ставка – 13% от суммы полученного дохода для физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП). [8]

В конце 2016 года в Санкт-Петербурге было подписано трехстороннее межведомственное соглашение Горжилобмена с МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии для выявления теневых арендодателей жилья. [8] Производится физический обход квартир участковым – как по сигналам соседей или бывших арендаторов, так и на основе официальных данных: если у человека в собственности более одного объекта недвижимости, то проверяется предположение, что один из объектов сдается. А в Москве планируется с начала 2019 года ввести систему, основанную на анализе big data и учитывающую совокупность информации в сети Интернет (объявления о сдаче квартир в аренду), для выявления теневых арендодателей в Московском регионе. [1]

Тем не менее, налоги надо платить, и физическое лицо может сдавать в аренду жилую недвижимость, не регистрируясь в качестве ИП, с уплатой 13%-ного НДФЛ (налога на доходы физических лиц), либо зарегистрироваться в качестве ИП (наиболее выгодные режимы в данном случае – патент либо УСН (упрощенная система налогообложения)). При патентной системе платеж фиксированный и зависит от площади объекта и региона, при УСН ставка составит 6%. [3]

Следующий вид операций с недвижимостью – это продажа недвижимости с выплатой налога в размере 13% для резидентов России (лицо, которое не менее 183 дней в течение календарного года находилось на территории РФ, вне зависимости от гражданства). Для нерезидентов ставка составляет 30%. Если жилое помещение, приобретенное после 1 января 2016 года, находилось в собственности 5 и более лет, то налог не выплачивается. Для объектов, которые приобретены ранее 2016 года, срок составляет 3 года.

При этом за доход от продажи недвижимости берется большая из двух величин – либо сумма, указанная в договоре купли-продажи, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Привязка к кадастровой стоимости также действует только для тех объектов, которые продаются, будучи полученными в собственность после 1 января 2016 года.

Как же ситуация с налогообложением недвижимости обстоит в европейских странах? В странах Восточной Европы, как и в России, плоская шкала налогообложения, то есть ставка одинакова для человека с любым размером дохода: в Болгарии – 10%, Чехии –15%. Но в большинстве европейских стран — прогрессивный налог на доходы: чем выше заработок, тем выше ставка.

Как правило, нерезиденты какой-либо европейской страны платят те же налоги по тем же ставкам, что и резиденты. Но в некоторых странах Европы есть различие в ставках налогов для резидентов и нерезидентов страны. К таким странам относятся Испания, Португалия, Финляндия, Франция и Швейцария.

Основаниями для уплаты налогов являются покупка недвижимости, владение, сдача в аренду и продажа.

При покупке недвижимости в странах Европы выплачиваются налог на передачу прав собственности и регистрационный взнос и в определенных странах гербовый сбор, а при приобретении новостроек выплачивается НДС.

При сдаче в аренду необходимо оплатить подоходный налог, а в отдельных странах и дополнительный налог на доход от сдачи жилья в аренду. Более того, в некоторых странах необходимо выплатить вменённый налог с аренды даже, если недвижимость не сдается в аренду (Испания, Франция и Швейцария).

При продаже недвижимости в европейских странах оплате подлежит налог на прирост капитала. При определенных условиях данный налог не выплачивается, например, в Великобритании налог на прирост капитала не выплачивается, если продаётся недвижимость, которая использовалась в качестве основного места жительства или переходящая в качестве дара супругу (гражданскому партнеру). В Германии не выплачивается налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет, или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи. В Италии и Хорватии данный налог отсутствует после 5 и 3 лет владения недвижимостью соответственно.

Кроме того, в некоторых странах еще существует налог на богатство (Франция, Швейцария, Португалия, Испания).

Для рассмотрения возьмем страны Европы, которые по результатам опроса на портале Prian.ru были наиболее популярными для покупки недвижимости в 2017 году. [2] Все налоги, необходимые для выплаты владельцам недвижимости в Европе представлены в таблице ниже. Прогрессивные ставки подоходного налога и гербового сбора вынесены отдельно.

Налоги на недвижимость в странах Европы

  Покупка недвижимости (в зав. от региона) Регистрация недвижимости Гербовый сбор НДС на новую недвижимость Ежегодный налог на недвижимость (в зав. от региона) Муниципальный налог (в зав. от региона) Прирост капитала Подоходный налог для физ.лиц Налог на богатство
Австрия 3,50% 1,10% 20 % До 2% —  25% 0–50%  —
Болгария 3% 0,01% 0,1–1,5% 0,10–0,45%  — 10% 10%  —
Великобритания 0–15% 0,04–0,15% 0-12% – первое жилье +3% – последующее 200 – 2 500£  —  <31865€ – 18%; в ост. – 28% 20–45%  —
Венгрия 2–4% 19,8€ 2% за 13200€ и 4% на ост.сумму 0–3,6%  — 25% 16%  —
Германия 3,5–6,5% 1,5% 100-300€  — 14,77-47,475% 14,77-47,475%  —
Греция 3,09% 0,475-0,775% 24% основной (0,001–13€/м²) + доп. (0,1-1,15%, если дороже 200000€) 0,025-0,035% 15-45%  —
Испания 6–11% 0,5–2,0% 1,5% 10% 0,405-1,3%  — 19% резиденты 19-45%, нерезиденты 24% (для ЕС 19%) 0,2-2,5%
Италия 2% – первое жилье, 9% – второе жилье 90€ 230€ 4% до 9,9% 0,76% 20% 23-43%  —
Кипр 3% до 85430€, 5% до 170860€, 8% свыше 170860€ —  0,15-20% 19%  55-185€ 20% 0–35%  —
Латвия 2%   21% 0,2–0,6  — 15% 24%  —
Монако 4,5%   20%  —  —
Португалия 6-6,5% 250€ 0,80% 0,3–0,8%  — 28% – резиденты; 10% – нерезиденты 14,5–48% резиденты, 10% нерезиденты 2,5% – доход более 80000€; 5% – доход свыше 250000€
Словения 2% 0,01–0,50%  — 0,1–1,0%  — 25% 25%  
Финляндия 2–4% 0,05% —  0,3–1,0% 0,37-0,8% резиденты; 0,8-1,55% нерезиденты 30–32% 0–31,75%  —
Франция 2–7,7% 0,71% 5,81% 20% Условная аренд. плата за 0,5-1,5 месяца  — 19% резидент, 33,33% нерезиденты 0–49% резидент, нерезидент 20% 0-1,5%
Хорватия 5% 0,01–0,05%  — 22% 0,65-1,95% 25% 12–40%  —
Черногория 3%  — 19% 0,1–1,0%  — 9% 9%  —
Чехия 4% 0,01–0,02%  — 21% 25–50€  — 15% 15%  —
Швейцария 0–3,3% 0,5%  — 0,05–0,30%  — 25–50% До 40% 0-4,5%
Эстония 0,3–0,5% 0,25%  — 0,1–2,5%  — 21% 21%  —

Более детальное рассмотрение следует уделить таким странам, как Испания, Франция и Швейцария.

Ставки прогрессивного подоходного налога в ряде стран

Австрия
Доход, € Ставка, %
<11000 0
11001 – 18000 25
18001 – 31000 35
31001 – 60000 42
60001 – 90000 48
>1000000 48
Выше 1000000 55
Финляндия
Доход, € Ставка, %
До 16100 0
16100 – 23900 6,50
23900 – 39100 17,50
39100 – 70300 21,50
70300 – 100000 29,75
Свыше 100 000 31,75
Италия
Доход, € Ставка, %
До 15000 23
15000 – 28000 27
28000 – 55000 38
55000 – 75000 41
Свыше 75000 43
Хорватия
Доход, кун Ставка, %
До 26400 12
26400 – 105600 25
Свыше 105600 40
Германия
Доход, € Ставка, %
8821–54057 14,77–43,255
54058–256303 44,31
256304 и более 47,475
Великобритания
Доход, £ Ставка, %
0 – 33500 20
33501 – 150000 40
Более 150000 45
Греция
Доход, € Ставка, %
12000 и менее 15
12001 – 35000 35
35001 и более 45
Португалия
Доход, € Ставка, %
До 7000 14,5
7000 – 20000 28,5
20000 – 40000 37,0
40000 – 80000 45,0
Свыше 80000 48,0
Испания
Доход, € Ставка, %
0 19
12 450 24
20 200 30
34000 37
60 000 45
Франция
Доход, € Ставки, %
До 5 963 0
5 964 – 11 896 5,5
11 897 – 26 420 14
26 421 – 70 830 30
70 830 – 150 000 41
150 001 – 1 000 000 45
Свыше 1 000 000 48–49
Кипр
Доход, € Ставка, %
До 19500 0
19500 – 28000 20
28000 – 36300 25
36300 – 60000 30
Более 60000 35

Ставки прогрессивного гербового сбора в ряде стран

Великобритания
Стоимость, £ Ставка, %
До 125000 0
125001 – 250000 2
250001 – 925000 5
925001 – 1500000 10
Более 1500000 12
Кипр
Стоимость, € Ставка, %
До 5000 0,00
5001 – 170000 0,15
Более 170001 0,20

Испания

Что касается сдачи жилья в аренду, то в Испании, если нерезидент не сдаёт недвижимость в аренду, то все равно необходимо выплачивать вменённый налог с аренды. От владения недвижимостью владельцу приписывается 2% от кадастровой стоимости, и к полученной сумме применяется ставка 24 %. [4]

Доход, € Ставка, %
До 167 129 0,2
167 130 — 334 253 0,3
334 254 — 668 500 0,5
668 501 — 1 337 000 0,9
1 337 001 — 2 673 999 1,3
2 674 000 — 5 347 998 1,7
5 347 999 — 10 695 996 2,1
Более 10 695 997 2,5

Таблица 1 Ставки налога на богатство в Испании

Франция

Особенностью налога на доходы во Франции является то, что для расчета берется не конкретное физическое лицо, а домохозяйство-семья. Для расчета налога для одного человека применяется коэффициент 1. Если семья состоит из мужа и жены, то коэффициент 2. К семье, в которой муж, жена и один ребенок, применяется коэффициент 2,5 и т. д. Общую сумму доходов делят на коэффициент, и из полученного числа рассчитывают налог по ставке.

Во Франции прослеживается отличие между ставками налогов у резидентов страны и нерезидентов. Резидентом признается лицо, которое имеет французский домицилий. Домицилированным признается тот, у кого основное место жительства или семья находятся во Франции, или кто осуществляет профессиональную деятельность на территории страны или чей центр экономических интересов находится во Франции.

Доход, € Ставка, %
До 800 0
800 – 1 300 0,5
1 300 – 2 570 0,7
2 570 – 5 000 1
5 000 – 10 000 1,25
Более 10 000 1,5

Таблица 2 Ставки налога на богатство во Франции

При сдаче недвижимости в аренду, необходимо выплачивать налог на доход от аренды в размере от 5 до 45%. Нерезиденты платят по плоской ставке в размере 20%. Помимо этого, нерезиденты ЕС также оплачивают социальные сборы по ставке 15,5%.

Доход, € Ставка, %
До 5 963 5
5 963 – 11 896 10
11 896 – 26 420 15
26 420 – 70 830 20
70 830 – 150 000 41

Таблица 3 Ставки налога на доход от аренды во Франции

Существует также налог на пустующую недвижимость, которым облагаются немеблированные объекты, расположенные в коммунах с населением более 50 тысяч человек. Если такое жилое помещение не занято год и более, то взимается налог с вменённого арендного дохода в размере 12,5%, а со следующего года 25%. Для резидентов ЕС ставка налога составляет 19%, для стран, заключивших сотрудничество с Францией, 33,33%, для остальных 75%.

При продаже недвижимости после пяти лет с момента приобретения налог понижается за каждый последующий год владения. При продаже по истечении 22 лет и более недвижимость совсем освобождается от налога на прирост капитала. При продаже недвижимости при доходе свыше 50 тыс. евро взимается дополнительный налог в размере от 2 до 6%. [6]

Швейцария

В Швейцарии налогообложение осуществляется сразу на трёх уровнях: федеральном, кантональном и муниципальном.

Резиденты Швейцарии платят налоги со всего своего мирового дохода. Под резидентом Швейцарии понимается лицо, которое находится на территории Швейцарии без существенных перерывов в течение 30 дней и более (для тех, кто работает или ведёт коммерческую деятельность) или находится на территории страны в течение 90 дней и более.

В случае сдачи жилья в аренду необходимо выплачивать подоходный налог. Подоходный налог взимается на федеральном, кантональном и муниципальном уровнях. Ставки федерального и кантонального налогов являются прогрессивными и составляют от 1% до 11,5%. Муниципальный налог рассчитывается на основании суммы кантонального налога, умноженной на коэффициент соответствующего муниципального образования с коэффициентами от 0,75 до 1,24.

Размер федерального налога представлен в таблице. Ставка может варьироваться в зависимости от кантона, семейного положения и размера семьи.

Доход, франки Ставка, %
0 – 14500
14500 – 31600 0.77
31600 – 41400 0.88
41400 – 55200 2.64
55200 – 72500 2.97
72500 – 78100 5.94
78100 – 103600 6.60
103600 – 134600 8.80
134600 – 176000 11.00
176000 – 755200 13.20
755200 и более 11.50

Таблица 4 Ставки подоходного налога в Швейцарии

Если собственник не сдаёт жильё в аренду и не получает фактического дохода, ему необходимо выплачивать налог на вменённый налог с аренды по ставке от 12% до 42% от формально возможного дохода. Точный размер обязательного платежа будет зависеть от местонахождения, типа и площади недвижимости.

Все швейцарские кантоны взимают со своих резидентов налог на богатство в размере 0-4,5% в зависимости от кантона.

При продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала только на уровне кантонов. Ставка варьируется от 25 до 50% в зависимости от срока владения недвижимостью и от размера прибыли, полученной при её продаже. Ставка уменьшается после 4х лет владения недвижимостью, достигая максимально возможного освобождения 50-70% от подлежащего к уплате налога. [5]

В каждой стране сложились особые условия сбора налогов с владельцев недвижимостью. Примечательно, что существует страна с полным отсутствием налогов на владение, продажу и аренду недвижимости – Монако.

Из вышеуказанного списка можно выделить страны с плоским налогообложением на доходы физических лиц, как и в России: Черногория, Болгария, Чехия, Венгрия, Эстония, Латвия и Словения. С наименьшим показателем – Черногория (9%) и с наивысшим – Словения (25%). Остальные страны имеют прогрессивное налогообложение, где ставка налога определяется в зависимости от величины дохода плательщика. В большинстве стран, максимальная ставка подоходного налога свыше 40%, за исключением Кипра и Финляндии, где максимальная ставка 35% и 31,75% соответственно, а самая высокая в Австрии – 50%.

Касательно ставки ежегодного налога на недвижимость, в России она ниже, чем в странах Европы, где максимальный показатель достигает 9,9% (Италия).

Кроме того, в России существует всего один вид имущественного налога для физических лиц, тогда как в Европе приходится платить по два (в Греции, в Италии, на Кипре, в Финляндии и в Хорватии), а то и по три налога одновременно, как в Швейцарии.

В некоторых странах Европы величина налога напрямую зависит от количества человек в семье. Так, во Франции и в Швейцарии очень невыгодно быть холостым и бездетным, так как налоги будут максимально высокими.

Более того, главный вывод, который можно сделать, заключается в том, что отсутствие налога на богатство выгодно отличает Россию от европейских стран. Средняя ставка на богатство 2,5%. В Португалии наиболее высокие ставки на состояние, достигающие 5%.

Тем не менее, Португалия привлекает сниженными ставками налога на прирост капитала и подоходного налога для нерезидентов страны, в отличие от другие европейских стран, в которых налогообложение для нерезидентов либо такое же, как для резидентов, либо в разы выше.

Подводя итог, можно сказать, что наиболее благоприятной страной для покупки недвижимости для дальнейшего владения, продажи или сдачи в аренду является Черногория, в то время, как к странам с наиболее жестким налогообложением относятся Испания, Франция и Швейцария.

Покупая недвижимость, независимо на территории своей страны или за рубежом, покупатель приобретает обязательства по уплате налогов. Этот довольно значимый аспект нужно учитывать для эффективного финансового расчета. Иногда, если суммировать все налоги, стоит задуматься о выборе другой страны для покупки. Поэтому, выбрав страну, надо свести всю информацию и реально оценить предстоящие расходы. Для этого имеет смысл проконсультироваться с грамотным юристом, специализирующимся на конкретной стране, который рассчитает все предстоящие налоги и подскажет наилучшие способы оформления недвижимости и налоговой оптимизации.

Литература и информационные источники:

  1. Власти Москвы решили выявлять «серую» аренду квартир при помощи big data // РБК: информационное агентство. 2018. 7 июля. URL: https://www.rbc.ru/business/20/07/2018/5b508bb59a7947b1f3f535f3 (дата обращения: 12.12.2018).
  2. Где покупать недвижимость в 2018 году: ТОП-30 популярных стран // Prian.ru: недвижимость за рубежом. 2018. 27 янв. URL: https://prian.ru/pub/36020.html (дата обращения: 12.12.2018).
  3. Макурова Т.С. Самоучитель по налогам на доходы физлиц. – СПб.: И-трейд, 2013. – 160с.
  4. Налоги в Испании // Tranio: международный брокер недвижимости. URL: https://tranio.ru/spain/taxes/ (дата обращения: 12.12.2018).
  5. Налоги в Швейцарии // Tranio: международный брокер недвижимости. 2017. 30 апр. URL: https://tranio.ru/switzerland/taxes/ (дата обращения: 12.12.2018).
  6. Налоги во Франции // Tranio: международный брокер недвижимости. 2017. 22 мая. URL: https://tranio.ru/france/taxes/ (дата обращения: 12.12.2018).
  7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая : текст с последними изменениями и дополнениями на 1 октября 2018 года. — Москва : Эксмо, 2018. — 1120 с.
  8. Почему законопослушные арендодатели жилья в итоге получают убытки // Деловой Петербург: газета деловых новостей. 2017. 27 авг. URL: https://www.dp.ru/a/2017/08/27/Riskovannaja_renta/ (дата обращения: 12.12.2018).


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *