Налогообложение недвижимости и связанных с ней доходов в России и странах Азии: сравнительная характеристика

Несмотря на непрекращающиеся дискуссии относительно того, насколько выгодно инвестировать в недвижимость и строительство, ежегодно в рейтинги Forbes разных стран мира стабильно продолжают входить бизнесмены, специализирующиеся в этих областях, что, несомненно, подтверждает актуальность рассматриваемого вопроса.

Россия 21.5%
Китай 16.75%
Сингапур 34%

Табл.1 Доля бизнесменов в национальных рейтингах богатейших людей Forbes, работающих в сферах недвижимость, строительство, девелопмент за 2018 год[1],[2],[3]

На примере России и нескольких стран азиатского региона рассмотрим, как регулируется налоговое законодательство в сфере недвижимости.

Россия

Согласно Налоговому кодексу РФ[4] существуют следующие виды налогов, связанные с владением и распоряжением имущества на территории РФ.

Налог на доходы физических лиц[5]

Объектами налогообложения в данном случае являются:

  1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ;
  2. доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося РФ, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимости (5 лет);
  3. доходы от реализации иного имущества, находящегося в РФ и принадлежащего физическому лицу.

Все вышеперечисленные доходы, получаемые физическими лицами, облагаются налоговой ставкой в размере 13%[6]. Стоит отметить, что НДФЛ не взымается с доходов граждан от продажи имущества, находившегося в собственности более 5 лет.

Налог на имущество организаций[7]

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество «…», учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Налоговая ставка по данному виду не может превышать 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (с 2016 г.).

Налог на имущество физических лиц[8]

Налогоплательщиками являются физические лица, обладающие правом собственности на следующее имущество:

  1. жилой дом;
  2. квартира, комната;
  3. гараж, машино-место;
  4. единый недвижимый комплекс;
  5. объект незавершенного строительства; 
  6. иные здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговой базой является кадастровая стоимость недвижимого имущества либо инвентаризационная стоимость объекта, если субъектом РФ не было принято решение о переходе на порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта (требуемый срок перехода – до 1 января 2020 г.).

Налоговым кодексом РФ допускается применение дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

  1. кадастровой стоимости объекта налогообложения;
  2. вида объекта налогообложения;
  3. места нахождения объекта налогообложения;
  4. видов территориальных зон, в границах которых расположен объект налогообложения.

Однако налоговая ставка на имущество физических лиц не может превышать 2%.

Китай

В Китае не существует единого нормативно-правового документа, регулирующего налоговую сферу, поэтому взимание каждого вида налога регламентируется отдельным законом и/или нормами и правилами.[9]

Налог на доходы физических лиц[10]

В рамках, установленных указанными законами и нормами, налогами облагаются следующие виды дохода физических лиц, полученные на территории КНР[11]:

  1. доход, полученный в результате сдачи в аренду имущества для использования арендатором на территории КНР;
  2. доход, полученный от передачи (продажи) недвижимого имущества, прав пользования землей или иного имущества на территории КНР.

Налоговая база по доходу от сдачи имущества в аренду – сумма полученного дохода, уменьшенная на 20%[12] (800 юаней, если сумма дохода не превышает 4000 юаней)[13]. Полученная разница облагается налогом по ставке в 20%, а если доход был получен в результате заключения договора с юридическим лицом, то к полученной разнице применяется следующая прогрессивная шкала налога за минусом предоставляемого вычета.[14]

Ежегодный налогооблагаемый доход, юаней Ставка налога, % Предоставляемый вычет, юаней
Не более 5 000 5 0
5 001-10 000 10 250
10 001-30 000 20 1 250
30 001-50 000 30 4 250
Свыше 50 000 35 6 750

Налог на недвижимость[15]

Данный вид налога взимается со всех владельцев недвижимого имущества в городах, посёлках и районах добычи полезных ископаемых. Поскольку налог является местным, то в зависимости от провинции из стоимости объекта вычитается 10-30% и уже от этого значения рассчитывается сумма налога: 1.2% от стоимости недвижимости после вычета или 12% от арендной платы (уплачивается арендодателем).

Налог на передачу имущества[16]

Данный налог взимается при передаче прав пользования земли или жилья, а именно при осуществлении сделок продажи, дарения и обмена. В отличие от налога на доходы физических лиц плательщиком является не продавец, а покупатель (приобретатель прав собственности). Уплата налога регулируется управлениями по местным налогам, поэтому размер налоговой ставки колеблется в пределах от 3% до 5%, а налоговая база зависит от типа совершённой сделки.

Тип сделки Налогооблагаемая сумма
Продажа Стоимость сделки
Дарение Рыночная стоимость аналогичных объектов
Обмен Разница в стоимости

Налог на поддержание городского строительства[17]

Плательщиками данного налога являются физические и юридические лица, выплачивающие НДС, налог на хозяйственную деятельность или потребительский налог. Причём в новой редакции «Временных норм и правил …», вступившей в силу с 1 декабря 2010 г., налог взимается и с иностранных предприятий. Налоговой базой являются суммы указанных налогов.

В силу того, что данный вид налога является местным, то налоговая ставка варьируется от места нахождения налогоплательщика.

Место расположения налогоплательщика Ставка налога, %
Крупный город 7
Город уездного уровня, посёлок 5
Прочие территории 1

Гербовый сбор[18]

Помимо прочего при заключении контракта купли-продажи взимается гербовый сбор за оформление документов в размере 0.03% от суммы договора.

Сингапур

В отличие от Китая, в Сингапуре сбор налогов находится под контролем единственного надзорного органа – IRAS (Налоговая служба Сингапура), а основным нормативно-правовым документом, регулирующим эту сферу как для физических, так и для юридических лиц является закон «О подоходном налоге».[19] Отличительной особенностью налогового законодательства в Сингапуре является его простота, при которой количество отдельных видов уплачиваемых налогов сокращено до минимума. Таким образом, существует лишь 4 вида налога, которые прямо или косвенно относятся к деятельности с объектами недвижимости.

Налог на доходы физических лиц[20]

Данным налогом облагаются доходы, полученные на территории Сингапура, либо доходы иностранного происхождения, но полученные на территории Сингапура (т.е. доходы, перечисленные из иностранных источников, и являющиеся одним из налогооблагаемых видов прибыли).[21] Подоходный налог рассчитывается по следующей прогрессивной шкале:

Доход, сингапурские доллары Налоговая ставка, %
20 000 0
30 000 2
40 000 3.5
80 000 7
120 000 11.5
160 000 15
200 000 17
320 000 18
Свыше 320 000 20

Для нерезидентов подоходный налог взимается по фиксированной ставке в 15%.

Налог на прибыль юридических лиц

Принципы налогообложения прибыли юридических лиц полностью совпадают с принципами для физических лиц. Ставка налога прогрессивная и рассчитывается по следующей шкале:

Прибыль, сингапурские доллары Налоговая ставка, %
300 000 8.5
Свыше 300 000 17

При соблюдении ряда условий компания может рассчитывать на льготы в первые 3 года своего существования.

  1. Регистрация на территории Сингапура
  2. Уплата налогов на территории Сингапура
  3. Получение прибыли на территории Сингапура
  4. Перечислять прибыль от иностранных источников на банковский счёт в Сингапуре
Прибыль, сингапурские доллары Льгота
Первые 100 000 Полное освобождение от выплат
Следующие 200 000 Освобождение от выплат на 50%
Свыше 300 000 Полная выплата налога по ставке 17%

Налог на недвижимость[22]

Налоговой базой является годовая стоимость (annual value) дома, земли, постройки. Расчётом данной стоимости занимается Налоговая служба Сингапура на основе анализа средней рыночной стоимости аренды аналогичной по характеристикам недвижимости (за вычетом различных улучшений объекта и платы за обслуживание). Размер налоговой ставки зависит от того, с какой целью используется объект недвижимости.

Способ пользования Налоговая ставка, %
Для личного пользования 4
Не для личного пользования 10

Гербовый сбор

Данный сбор действует в отношении документов, связанных с реализацией недвижимости.

Срок реализации недвижимости с момента покупки Размер гербового сбора
До 1 года Взимается с полной стоимости: первые 180 000 SGD – 1% следующие 180 000 SGD – 2% оставшаяся сумма – 3%
В течение 2-го года Взимается с 2/3 договорной стоимости
В течение 3-го года Взимается с 1/3 договорной стоимости

Важно отметить, что при реализации объекта недвижимости после 3-х лет владения гербовый сбор не взымается.

Итоги

Несмотря на различия в законодательных особенностях и механизмах работы налоговой системы рассмотренные страны имеют схожие черты в налогообложении недвижимости. Так, во всех рассмотренных странах взимаются налоги на доходы физических лиц, где учитывается право граждан распоряжаться недвижимым имуществом по собственному усмотрению: сдача в аренду или продажа. При этом некоммерческое использование объекта недвижимости как в России, так в Китае и Сингапуре регулируется отдельным видом налога – на недвижимость. Юридические лица также в полной мере вольны определять цель использования своего имущества, необходимо лишь своевременно оплатить предназначенный для этой цели налог.

Помимо этого, важной особенностью налогового законодательства в России и Сингапуре является наличие минимального предельного срока владения объектом недвижимости (5 лет и 3 года, соответственно), в течение которого собственник может его перепродать, однако, в таком случае, придётся заплатить налог на доходы физических лиц либо гербовый сбор в установленном законодательством размере. Такие меры были приняты руководствами стран для того, чтобы стабилизировать ситуацию на рынке вторичной недвижимости и предотвратить создание спекулятивных пузырей.

И последнее, но не менее важное, это существование налога на передачу имущества в КНР в отличие от России и Сингапура. Данный налог уплачивается покупателем объекта недвижимости, и, можно сказать, является альтернативой минимальному предельному сроку владения объектом недвижимости, поскольку побуждает обе стороны соглашения о купле-продаже более ответственно подходить к совершению сделки, а также снижает потенциальную выгоду от спекулятивной деятельности.

Case Study: расчёт реальной доходности аренды и продажи недвижимости[23]

Рассмотрим пример, который поможет сопоставить выгоды от инвестирования в объекты недвижимости в Китае, России и Сингапуре с учётом рассмотренных аспектов налогового законодательства.

Предположим, что Вы являетесь гражданином одной из стран и хотите вложить накопленные средства в покупку 1-комн. квартиры площадью 35 кв. м в одном из районов города, в котором проживаете: не в самом центре, но и не на окраине.[24] На какую прибыль Вы можете рассчитывать?

Для того, чтобы была возможность сопоставить стоимостные величины по разным странам, сначала все расчёты были произведены в национальных валютах, а затем переведены в доллары США.

  Китай Россия Сингапур
Среднегодовой темп инфляции 3.1% 9.6% 2.5%
1 USD в национальной валюте 6.936 CHY 65.977 RUB 1.372 SGD
Среднегодовой темп роста цен на жильё 3.3% 3% 1.6%
Среднегодовой доход от аренды 1-комн. квартиры (без учёта налогов), USD 4 854.78 3 707.63 16 962.33
Налоги с аренды в год, USD 776.76 481.99 339.25
Средняя стоимость 1-комн. квартиры[25], USD 178 268.81 40 915.25 428 416.71
Налог на имущество, USD 1 711.38 40.92 42 841.67
Чистый доход от аренды в год, USD 2 366.63 3 184.72 -26 218.59

При первом приближении оказалось, что чистый доход от аренды в Сингапуре оказался отрицательным, т.е. домовладелец, пожелавший сдавать свою квартиру в аренду, оказался бы в убытке. Основной причиной этого можно назвать достаточно высокий налог на недвижимость при использовании её не для собственных нужд – 10%.

Далее рассмотрим 3 возможных случая использования выбранного объекта недвижимости (1-комн. квартира).

1. Сдача в аренду

На графиках приведены реальный доход от сдачи в аренду и реальная доходность. В краткосрочной перспективе сдача квартиры в аренду в России оказывается более выгодна, что связано с более низкими ценами на жильё в России, а, соответственно, с более низкими первоначальными вложениями (в ~4 раза меньше, чем в Китае). Однако из-за высоких темпов инфляции в России реальный доход и доходность стремительно падают, в то время как показатели для Китая ухудшаются не так быстро.

Рис.1 Реальный годовой доход от сдачи 1-комн. квартиры в аренду, USD
Рис.2 Реальная годовая доходность от сдачи 1-комн. квартиры в аренду, %

2. Перепродажа после t лет

Рис.3 Реальная стоимость 1-комн. квартиры через разные промежутки времени, % к первоначальной цене

И вновь инфляция является препятствием для инвесторов, желающих заработать на перепродаже недвижимости в России: из графика очевидно, что темп роста цен на рынке недвижимости отстаёт от темпов инфляции, в связи чем и происходит довольно существенное снижение реальной стоимости объекта. Проблема инфляции в Сингапуре стоит не так остро, как в России, поэтому удешевление жилья там происходит с минимальными темпами. В это же время китайский рынок вторичной недвижимости показывает небольшой, но стабильный ежегодный прирост, что, однозначно, является позитивным сигналом для потенциальных инвесторов.

3. Перепродажа через t лет со сдачей в аренду

Рис.4 Реальная годовая доходность от сдачи 1-комн. квартиры в аренду с её последующей перепродажей через t лет, %

Совместив первые 2 случая, получаем показатели доходности, отражающие наиболее рациональное использование объекта недвижимости: сдача в аренду в течение срока владения, а затем продажа по более высокой цене, вызванного общим ростом цен на рынке вторичной недвижимости. На графике наглядно продемонстрирована растущая доходность от вложений в жилую недвижимость в Китае. Россия и Сингапур показали отрицательный результат.

Вывод

Таким образом, в ходе проведённого мини-исследования было определено, что из всех рассмотренных стран – Китай, Россия, Сингапур – только вложения на рынке недвижимости Китая дадут положительный результат. Увеличение стоимости на 3% через 10 лет не выглядят внушительно, однако такой небольшой, но стабильный прирост реальной доходности, однозначно, поможет сохранить средства, заработанные на более прибыльных проектах.

Источники

Дата обращения ко всем интернет-источникам: 19.11.2018

  1. http://www.forbes.ru/rating/360355-200-bogateyshih-biznesmenov-rossii-2018
  2. https://www.forbes.com/china-billionaires/list/#tab:overall
  3. https://www.forbes.com/singapore-billionaires/list/#tab:overall
  4. http://nalog.garant.ru/fns/nk/
  5. https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/
  6. https://www.nalog.ru/rn78/taxation/taxes/nnifz/
  7. http://chinawindow.ru/china/legal-information-china/chinese-taxation/
  8. http://chinawindow.ru/china/legal-information-china/chinese-taxation/individual-income-tax/
  9. http://sbf-group.com/articles/china/taxation_in_china/
  10. http://chinahelp.me/taxes/income-tax
  11. http://www.chinaruslaw.com/RU/InvestCN/003/200751595336_187801.htm
  12. http://www.hlbprime.com/nalogovaja_sistema_i_nalogovye_stavki_v_singapure/
  13. https://gsl.org/ru/taxes/tax-zones/сингапур/
  14. http://emigranto.ru/strany-azii/singapur/nalogi-v-singapure.html
  15. https://offshorewealth.info/offshore-tax/real-estate-tax-in-singapore/


Приложение

Источники данных для расчётов (дата обращения 19.11.2018):

  1. https://data.worldbank.org/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG
  2. https://finance.yahoo.com/quote/CNY=X?p=CNY=X&.tsrc=fin-srch – Previous close price on 19.11.2018
  3. https://finance.yahoo.com/quote/RUB=X?p=RUB=X&.tsrc=fin-srch – Previous close price on 19.11.2018
  4. https://finance.yahoo.com/quote/SGD=X?p=SGD=X&.tsrc=fin-srch – Previous close price on 19.11.2018
  5. https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=China
  6. https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Russia
  7. https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Singapore
  8. https://tradingeconomics.com/china/housing-index
  9. https://tradingeconomics.com/russia/housing-index
  10. https://tradingeconomics.com/singapore/housing-index

[1] http://www.forbes.ru/rating/360355-200-bogateyshih-biznesmenov-rossii-2018

[2] https://www.forbes.com/china-billionaires/list/#tab:overall

[3] https://www.forbes.com/singapore-billionaires/list/#tab:overall

[4] http://nalog.garant.ru/fns/nk/

[5] Гл. 23 НК РФ, федеральный налог

[6] https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/

[7] Гл. 30 НК РФ, региональный налог

[8] Гл. 32 НК РФ, местный налог

[9] http://chinawindow.ru/china/legal-information-china/chinese-taxation/

[10] Закон КНР «О налоге на доходы физических лиц» от 30.06.2011 и Нормы и правилами применения Закона КНР «О налоге на доходы физических лиц» от 19.07.2011

[11] http://chinawindow.ru/china/legal-information-china/chinese-taxation/individual-income-tax/

[12] http://sbf-group.com/articles/china/taxation_in_china/

[13] http://chinahelp.me/taxes/income-tax

[14] http://www.chinaruslaw.com/RU/InvestCN/003/200751595336_187801.htm

[15] Временные нормы и правила КНР «О налоге на недвижимость» от 15.09.1986

[16] Временные нормы и правила КНР «О налоге на передачу имущества» от 07.07.1997

[17]Временные нормы и правила КНР «О налоге на поддержание городского правительства» от 02.08.1985

[18] Временные нормы и правила КНР «О гербовом сборе» от 06.08.1988

[19] http://www.hlbprime.com/nalogovaja_sistema_i_nalogovye_stavki_v_singapure/

[20]https://gsl.org/ru/taxes/tax-zones/сингапур/

[21] http://emigranto.ru/strany-azii/singapur/nalogi-v-singapure.html

[22] https://offshorewealth.info/offshore-tax/real-estate-tax-in-singapore/

[23] Собственные расчёты показателей, а также ссылки на использованные при этом ресурсы приведены в Приложении к данной статье.

[24] В расчёт брались средние показатели по странам, поэтому конкретный город не указывается

[25] Расчёт для квартиры площадью 35 кв. м

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *