Обзор новых районов Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург – это город, находящийся в постоянном развитии. Расширяется транспортная сеть, появляются новые культурно-досуговые заведения, разрабатываются и реализуются социальные, экономические и архитектурные проекты; растет и численность населения. На сегодняшний день в городе на Неве проживает 5 351 935 человек, из них более трех миллионов трудоспособного населения. Безусловно, эти факторы имеют положительный эффект на развитие жилищного строительства. Появляется все больше строительных компаний, целью которых является удовлетворение спроса различных слоев населения на жилье, ведется активное строительство во многих районах Петербурга.

По данным Росстата, в первом полугодии 2018 года на Санкт-Петербург пришлось 3,3% всей введенной в эксплуатацию жилой недвижимости, что составило 961,4 тыс.м2. Для сравнения, площадь жилых помещений, введенных в первом полугодии в Москве, составила 722,1 тыс.м2. В связи с ростом предложения квартир в новостройках эконом-, комфорт- и бизнес-класса, расположенных в разных частях города, возникает проблема выбора наиболее комфортного места жительства.

Рисунок 1. Готовые новостройки (https://spbguru.ru/done)

Факторы оценки привлекательности района

В настоящее время покупатели зачастую сталкиваются с трудностями при принятии решения относительно покупки жилья. Какие факторы следует учесть при поиске, какой из них будет оказывать наибольшее влияние на выбор квартиры? В данной статье мы абстрагируемся от стоимости как фактора, определяющего привлекательность жилья, и будем рассматривать только неценовые детерминанты.

Для многих горожан важным показателем выбора места проживания является качество жизни. Что понимается под этим словосочетанием?

Во-первых, инфраструктура, то есть наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, больниц, детских садов и школ, а также других социально значимых объектов. Районы, где отсутствует большинство из перечисленных учреждений, окажутся менее привлекательными для покупателей, так как не отвечают необходимым требованиям и не предоставляют условий для комфортной жизни.

Во-вторых, важным критерием выступает транспортная доступность. Люди предпочитают приобретать жилье в тех районах, где хорошо развита транспортная сеть – есть доступ к различным видам общественного транспорта (наземного и подземного). Кроме этого, принимается во внимание время, затраченное на поездку из дома до центра города или до места учебы/работы. Чем больше времени потребуется человеку, чтобы добраться до нужного места, тем меньше будет его стремление купить жилье в этом районе. Уровень пробок также имеет отрицательный эффект на выбор покупателем жилья.

Третьим показателем является криминальная обстановка в районе. Под этим термином понимается количество разного рода преступлений, совершенных за год. Высокий уровень преступности негативно сказывается на привлекательности района для потенциальных покупателей. Стоит учитывать тот факт, что квартиры в новостройках зачастую приобретают молодые семьи, для которых приоритетом является безопасность их детей.

Экология района также играет важную роль при принятии решения о покупке жилплощади. Так, люди, страдающие различными заболеваниями дыхательных путей, беременные женщины и семьи с детьми предпочитают жить в районах, оснащенных парками, водоемами и другими зелеными зонами. Кроме этого, на экологическую обстановку района влияют различные промышленные предприятия, расположенные в непосредственной близости к жилым кварталам. Чем меньше концентрация предприятий в районе, тем меньше он загрязнен, следовательно, спрос на квартиры в таком районе, будет выше.

Обзор районов Санкт-Петербурга

Как было сказано ранее, в настоящее время все больше районов Санкт-Петербурга застраивается новыми жилыми комплексами различных классов. Наиболее перспективными районами в плане строительства являются Московский, Выборгский и Приморский. Примечательно, что эти районы также занимают первые три места в рейтинге лучших районов города по качеству жизни. Помимо данных районов, активно застраиваются Пушкинский, Курортный, Петроградский, Калининский и некоторые другие.

В данной работе будут рассмотрены Московский, Пушкинский, Выборгский и Калининский районы, проведено их сравнение на основе факторов, описанных выше. Результатом данной работы послужит выявление наиболее благоприятного для проживания района.

Сравнение инфраструктуры

Специалисты Яндекс в 2017 году провели исследование инфраструктуры различных районов Петербурга, за исключением Курортного, Пушкинского и Колпинского. Они разделили город на квадраты и из них выбрали те, в которых сосредоточено много жилых домов. Затем, было оценено наличие в пешей доступности магазинов, аптек, поликлиник и прочих организаций, имеющих социальное значение. Если в 10-15 минутах ходьбы от жилого дома расположены данного рода учреждения, району присваивается статус «удобно для жизни». Если же в пешей доступности кроме жилой инфраструктуры первой необходимости находятся развлекательные учреждения (кинотеатры, кафе, рестораны), району присваивается статус «очень удобно для жизни».

В представленном ниже рейтинге районов по наличию инфраструктуры значение 100 определяет, что все жилые квадраты очень удобны для жизни, значение 0 – в районе нет удобных для жизни мест.

Таким образом, исследуемые нами районы имеют следующие показания: Московский (80), Выборгский (79), Калининский (78).

График 1. Рейтинг районов по наличию инфраструктуры для жизни

Что же касается Пушкинского района, для него характерна развитая социальная, торговая и развлекательная инфраструктура. Большинство небольших магазинов сконцентрировано в старой части территории, тогда как в кварталах новой застройки наблюдается их дефицит. Крупных торговых центров современного образца в Пушкинском районе нет, зато присутствуют различные колледжи, вузы и музеи-заповедники. Присвоим ему рейтинг (55).

Исходя из информации, представленной на графике, можно заключить, что по развитию инфраструктуры более привлекательным районом является Московский, хотя и Выборгский, и Калининский не сильно отличаются от него по данному показателю.

Для анализа четырех районов целесообразно перевести представленный выше рейтинг в четырехбалльную систему (это поможет при дальнейшем сравнении районов). Московский, как район с наиболее развитой инфраструктурой, получает рейтинг 4. Показателям для Выборгского и Калининского районов может быть присвоен рейтинг 3 и 2 соответственно. Рейтинг Пушкинского района – 1.

Сравнение транспортной доступности

Для сравнения районов по транспортной доступности вновь обратимся к исследованию Яндекс. Используя данные пользователей приложения Яндекс.Навигатор, cпециалисты сервиса Яндекс.Пробки составили карты, на которых показано, как много времени займет поездка из центра города в разные районы утром и вечером. Кроме этого, был посчитан индекс транспортной доступности, который показывает, во сколько раз из определенного района ехать дольше, чем из Центрального. 

Таблица 1.Индекс транспортной доступности

Основываясь на данной таблице, можно сделать вывод, что поездка из Московского района занимает меньше времени, чем поездка из других исследуемых в данной статье районов.

Что же качается Пушкинского района, показателя для него в таблице нет. Однако мы можем посмотреть на карту транспортной доступности и сделать вывод о том, что транспортная ситуация в данном районе схожа с ситуацией в Калининском, следовательно ему может быть присвоен коэффициент 3,3.

Рисунок 2. Транспортная доступность

Общественный транспорт хорошо развит во всех четырех районах. В Московском находятся 6 станций метрополитена, КАД и ЗСД. В Выборгском районе также 6 станций метро, Выборгское шоссе и другие транспортные магистрали. 7 станций и несколько крупных магистралей расположены в Калининском районе. Пушкинский район в плане подземного транспорта явно проигрывает остальным – здесь нет ни одной станции метрополитена.

Если попытаться объединить оба показателя – время, затраченное на поездку, и уровень развития общественного транспорта, то можно составить следующий рейтинг для районов по транспортной доступности:

Район Рейтинг
 Московский 4
Калининский 3
Выборгский 2
Пушкинский 1
Таблица 2. Рейтинг районов по транспортной доступности

Чем лучше транспортная ситуация в районе, тем выше рейтинг. Можно заметить, что поездка из Пушкинского района до центра занимает меньше времени, чем из Выборгского, однако в последнем расположено много станций метро. В Пушкинском же районе нет подземного транспорта, что является существенным минусом, так как не у всех горожан есть личные автомобили для быстрого передвижения по городу.

Сравнение криминальной обстановки

Количество преступлений, совершенных на территории определенного района, имеет отрицательное воздействие на желание покупателей приобретать здесь жилье. При наличии широкого выбора квартир в различных частях Санкт-Петербурга, предпочтение будет отдаваться тем вариантам, где уровень преступности ниже. Криминальную обстановку района определяют такие факторы, как количество краж, грабежей, угонов автомобилей. Особое место занимают посягательства на жизнь и здоровье человека, распространение наркотиков. Покупатели жилья, главным приоритетом которых является комфорт и высокое качество жизни, стараются избегать опасных районов при поиске квартиры.

Для оценки криминогенной обстановки необходимо учитывать не количество преступлений одного вида, а их совокупность. Кроме этого, стоит обратить внимание на тот факт, что во всех районах города проживает разное количество населения, и будет правильнее оценивать не сумму преступлений в конкретном районе, а отношение количества всех видов преступлений к фиксированному числу.

Таблица 3. Уровень преступности в районах СПб в расчете на 100 тысяч жителей

В рамках исследования, проведенного Комитетом по информатизации и связи (Санкт-Петербургский информационно-аналитический центр), за первый квартал 2018 года был составлен список районов по уровню преступности в расчете на 100 тысяч жителей.

Исходя из данных, представленных в таблице, можно заключить, что из всех районов, анализируемых в статье, самым криминальным является Выборгский (262). Второе место занимает Московский, чуть ниже уровень преступности в Калининском районе. Наиболее безопасный район для жизни – Пушкинский (209). В таблице также представлено изменение уровня преступности по сравнению с первым кварталом 2017 года. Следует отметить, что во всех четырех районах увеличилось количество преступлений. Самый высокий рост преступности наблюдается в Выборгском районе (+78 единиц). Меньше всего уровень преступности изменился в Калининском районе. Для проведения дальнейшего исследования необходимо присвоить районам рейтинг преступности. Так, Выборгскому району будет присвоено значение рейтинга 4, что означает наибольшее количество преступлений на 100 000 человек, Московский получает значение 3, Калининский – 2, а Пушкинскому, как району с наименьшим количеством преступлений, присваивается рейтинг 1.


Сравнение экологического состояния районов

В настоящее время растет интерес населения к проблемам экологии и здоровья. Прослеживается тенденция увеличения спроса на жилье, находящегося в районах с благоприятной экологической обстановкой. Для покупателей жилья становится важным, а иногда и определяющим, фактором для приобретения квартиры в жилом комплексе наличие в непосредственной близости парков, зеленых зон, водоемов. Большую роль играет и состояние загрязнения атмосферного воздуха в районе, что зачастую обусловлено размещением на данной территории промышленных предприятий. Особое значение экология района имеет для семей с детьми, так как наличие в непосредственной близости от жилых комплексов заводов и фабрик, выбрасывающих в атмосферу различные токсичные вещества, может пагубно отразиться на здоровье детей. Более того, парки и скверы являются основным местом для прогулок с маленькими детьми, а чистый воздух и большая концентрация деревьев на территории жилых комплексов положительно влияет на работоспособность и настроение взрослых.

Экологическая обстановка в Московском районе достаточно противоречива. С одной стороны, здесь расположены одни из самых крупных парков города – Парк Победы, Пулковский парк и парк Авиаторов. Кроме этого, в районе много скверов и бульваров, зеленые зоны занимают 2,5% процента территории. С другой стороны, Московский район входит в пятерку крупнейших промышленных зон  – здесь находится 65% предприятий города.

Выборгский район также включает в себя несколько довольно больших по площади парков – Шуваловский и Сосновку, что говорит в пользу экологической обстановки на данной территории.

Пушкинский район считается одним из наиболее благополучных в городе с экологической точки зрения. Это отчасти обусловлено тем, что в Пушкинском районе расположены государственные музеи-заповедники «Павловск» и «Царское Село». На данной территории практически отсутствуют вредные предприятия.

Калининский район включает в себя большое количество парков и скверов, зелёные зоны занимают 1840 гектаров. Однако уже в конце XIX века южная часть района стала важным промышленным центром. На сегодняшний день в районе функционируют 30 промышленных предприятий, что ставит под сомнение экологическое благополучие района.

Согласно приведенному ниже рисунку, выделяют три состояния атмосферного воздуха в Петербурге: неблагоприятное, умеренно неблагоприятное и условно благоприятное. Состояние атмосферного воздуха в Московском районе признано неблагоприятным в силу изложенных выше обстоятельств. Остальные три района показывают умеренно неблагоприятное состояние.

На основании полученной информации можно присвоить районам рейтинги экологического состояния, где значение 4 определяет район с наилучшей экологической обстановкой, а 1 – с наименее благоприятной экологией. Московскому району присваивается рейтинг 1, Калининскому – 2, так как в данных районах расположено большое количество промышленных предприятий. Выборгский район получает рейтинг 3, а Пушкинский, как самый экологически чистый район, получает рейтинг 4.

         Рисунок 3

Сравнение по всем факторам

Как можно заметить из приведенного выше обзора, абсолютного лидера по всем показателям нет. По уровню развития инфраструктуры и транспортной доступности выигрывает Московский район. Что же касается криминальной обстановки, наиболее безопасным является  Пушкинский. Этот же район лидирует по показателю экологического благополучия.

 Следует учитывать, что в принятии решения о покупке квартиры в том или ином районе большую роль играют предпочтения индивида. Для каждой социальной группы при выборе жилья приоритетны различные факторы. Так, для молодых семей важны экология и инфраструктура, для владельцев автомобилей – уровень преступности, для пенсионеров значение имеют магазины и поликлиники в непосредственной близости к дому.

Для выявления района с самым высоким качеством жизни необходимо присвоить каждому показателю определенный «вес», который определяет приоритетность данного фактора для покупателей жилья. Чем важнее для индивида наличие в районе определенных условий, тем больше «вес» для конкретных признаков.

В данном исследовании распределим «веса» следующим образом: так как сравнение происходит по четырем показателям, их значения будут умножаться на коэффициенты от 1 до 4, где 4 – коэффициент самого приоритетного фактора, 1 – вес, для наименее значимого для индивида показателя. Исходя из анализа каждого фактора, определяющего качество жизни в районах, больший вес был присвоен инфраструктуре (4), а меньший – экологической обстановке (1). Что же касается транспортной доступности, данный показатель умножается на коэффициент 3, а уровню преступности соответствует «вес» 2. Кроме этого, следует отметить, что коэффициенты при последнем показателе будет отрицательными, так как количество преступлений оказывает негативное влияние на качество жизни в конкретном районе.

Самый большой вес присвоен уровню развития инфраструктуры по причине того, что наличие в шаговой доступности учреждений первой необходимости важно для всех социальных групп. Транспортная доступность практически не уступает развитию инфраструктуры по значимости, однако затраты времени на поездку из домашнего района до центра города или места работы не являются такой же серьезной проблемой, как отсутствие достаточного количества больниц, магазинов и учебных заведений вблизи жилых комплексов. Криминальная обстановка в районе определяет спрос на жилье в большей степени, нежели экология района. Для людей угроза жизни и имуществу, определяемая уровнем преступности, представляется более серьезной, чем опасность здоровью, обусловленная загрязнением атмосферного воздуха.

Таким образом, используя рейтинги районов по различным показателям и присвоенные им веса, можно оценить привлекательность каждого из четырех районов и сделать вывод о том, какой из них покупатели жилья могут признать более комфортным.

Московский район: 4*4+3*4-2*3+1*1= 23

Выборгский район: 4*3+3*2-2*4+1*3= 13

Калининский район: 4*2+3*3-2*2+1*2= 15

Пушкинский район: 4*1+3*1-2*1+1*4= 9

На основании расчетов можно установить, что наиболее высокий уровень жизни в Московском районе. Второе место занимает Калининский, следом идет Выборгский и последнюю строчку рейтинга занимает Пушкинский район. Полученные результаты не противоречат логике, так как Московский район более развит в плане инфраструктуры и транспортной доступности, которым и отдавалось предпочтение при оценке.

Выводы

Проблема поиска нового жилья в Санкт-Петербурге, отвечающего растущим требованиям к уровню жизни, в настоящее время обусловлена ростом предложения квартир в новостройках, расположенных в различных районах города. Для потенциального покупателя порой представляется невозможным определить, какой район является наиболее комфортным. Данное исследование основано на анализе привлекательности новых районов Санкт-Петербурга с точки зрения неценовых факторов (качества жизни). Главными детерминантами  спроса на новое жилье, являются развитость инфраструктуры, транспортная доступность, криминальная и экологическая обстановка. В рамках работы проведено сравнение четырех районов Санкт-Петербурга (Московского, Выборгского, Калининского и Пушкинского) по описанным выше критериям. По итогам исследования, наиболее привлекательным районом оказался Московский, а районом с самым низким качеством жизни – Пушкинский. Следует отметить, что данные результаты обусловлены выбором «весов», присвоенных критериям – предполагается, что развитость инфраструктуры является наиболее приоритетным показателем, тогда как экологической обстановке придают наименьшее значение. Предпочтения индивида могут не совпадать с описанными в статье, в таком случае, показателям должны быть присвоены другие веса.

Список литературы

  1. Новостройки Санкт-Петербурга и области. [Электронный ресурс]. – URL: https://spbguru.ru/done
  2. О жилищном строительстве в I полугодии 2018 года: Росстат. [Электронный ресурс]. – URL: http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d03/148.htm
  3. Исследование Яндекс «Санкт-Петербург для жизни и для развлечений». [Электронный ресурс]. – URL: https://yandex.ru/company/researches/2017/spb/districts
  4. Исследование Яндекс «Транспортная доступность районов Петербурга». [Электронный ресурс]. – URL: https://www.the-village.ru/village/city/transport/180349-transportnaya-dostupnost-rayonov-peterburga
  5. Аналитическая справка по итогам января-марта 2018 года «Правопорядок  и общественная  безопасность в Санкт-Петербурге».– с. 6. [Электронный ресурс]. – URL: http://mo-akademicheskoe-spb.ru/documents/АС_Правопорядок%20%20и%20общественная%20%20безопасность%20в%20%20СПб%201%20кв%202018-1.pdf
  6. Рейтинг лучших районов Санкт-Петербурга для проживания. [Электронный ресурс]. – URL: https://mirndv.ru/blog/luchshie-rajony-sankt-peterburga/

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *